Şufa-Önalım Hakkı Davası
01 April 2020 - Av. Ali Kemal Şengül Tarafından Yazıldı.Şufa Hakkı Nedir ve Şufa Davası Nasıl Açılır
Şufa hakkı Tük Medeni Kanunu 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. İlgili maddelerde yasal önalım hakkı olarak düzenlenen şufa hakkının sözleşme ile de herhangi bir kişi lehine tesis edilmesi ve tapuya şerh verilmesi mümkündür. Yazımızda kanunda düzenleme alanı bulan ve paydaşlara yani hissedarlara tanınan bir hak olan yasal önalım hakkını ve yazımızın sonunda sözleşmeden doğan önalım hakkını anlatacağız.
Şufa Hakkı Ne Demektir ?
Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını paydaş olmayan bir üçüncü şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu payı satın alma hakkı tanıyan hakka şufa hakkı denilmektedir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere paydaşların kendi arasında gerçekleştireceği satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkı yani şufa hakkını kullanamamaktadırlar.
Paydaşlara tanınan yasal şufa hakkı kanunla tanınmış olduğundan taraflar arasında bu yönde herhangi bir sözleşmenin bulunmasına veya tapuya şerh edilmesine gerek yoktur. Şufa hakkı diğer paydaşın payını üçüncü bir şahsa satmasından sonra ve payı satın alan kişiye karşı dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.
Kanun cebri satışlar bakımından şufa hakkının kullanılamayacağını belirtmektedir. Cebri satışa örnek icra yoluyla gerçekleştirilen satışlar gösterilebilir. Paydaşın hissesinin icra dosyasında haczedilerek bir üçüncü şahsa icra kanalıyla satılması halinde yeni paydaşa karşı diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar.
Şufa Davası Hakkında Bilgiler
Şufa hakkı asliye hukuk mahkemesinde payı satın alan üçüncü şahsa karşı açılacak bir şufa davası ile ileri sürülebilmektedir. Dava açmadan şufa hakkının elde edilmesi mümkün değildir. Kanun dava açılması için bazı süreler belirlemiştir. Öncelikle payı satan veya satın alan kişinin ihtarname ile satış hususunu şufa hakkı sahibine bildirmesi gerektirmektedir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 3 ay içerisinde şufa hakkı sahibinin de davasını açması gerekmektedir. Eğer ihtarname tebliğ edilmezse bu süre de başlamaz ancak kanun yine de bu süreyi satıştan itibaren 2 yıl ile sınırlamış bulunmaktadır.
Açılan davada mahkeme davacıya satış bedelini depo etmesi yani mahkemece belirlenecek bir hesaba veya mahkeme veznesine yatırması için süre verir. Verilen süre içerisinde satış bedelinin mahkemenin belirteceği şekilde depo edilmesi halinde mahkeme tapu kaydının iptali ile önalım hakkı sahibi davacı adına tescil edilmesine karar verir. Verilen karar diğer yargı kararları gibi istinaf ve temyiz yargı yollarına tabidir. Bu noktada tapuda satış esnasında satış değerinin gerçekte olandan daha düşük veya daha yüksek gösterilmesi sorun teşkil eden durumlar arasındadır.
Tapudaki Bedelin Düşük Gösterilmesi
Taraflar bazen daha düşük vergi vermek gayesiyle tapuda satış bedelini gerçekte olandan daha düşük olarak beyan edebilmektedir. Aslında bu durum gerçekte var olan durumun gizlenmesi olarak açıklayabileceğimiz hukuk dilindeki ismiyle bedelde muvazaa solarak adlandırılmaktadır. Diğer paydaş ön alım hakkını kullanarak tapuda gösterilen bedelden payı almak istediğinde satışın tarafları mahkemede itiraz ederek aslında daha yüksek değerden satış işleminin gerçekleştirildiğini beyan etmektedirler.
Bu durumda Yargıtay’ın görüşü tarafların kendi gerçekleştirdikleri bedelde muvazaaya dayanarak lehlerinde bir sonuç elde edemeyecekleri yönündedir. Yani başka bir ifadeyle bu durumda davalının muvazaa iddiası dinlenmemekte, tapuda gösterilen bedelin depo edilmesine ve davacı adına payın tesciline karar verilmektedir. Bu durum vergiden kaçmak adına tapuda bedeli düşük gösteren alıcı açısından ciddi bir zararın oluşması sonucunu doğurmaktadır.
Tapudaki Bedelin Yüksek Gösterilmesi
Bedelin yüksek gösterilmesi halinde Yargıtay’ın yukarıdaki yorumunun aksine bir görüşü bulunmaktadır. Taraflar bazen de önalım hakkı sahibinin payı almasını engellemek adına tapudaki bedeli gerçekte olandan çok daha yüksek gösterebilmektedirler. Aslında bu da yukarıdaki gibi bedelde muvazaa anlamına gelmektedir. Bu durumda da payı ön alım hakkı ile almak isteyen paydaş mahkemede bedelin yüksek gösterildiğinden bahisle itiraz etmektedir.
Yargıtay bu durumda satışın tarafı olmayan şufa hakkı sahibi paydaşın muvazaa iddiasının dinlenmesi gerektiğini ve muvazaa iddiasının tanık dahil her türlü delille ispatlanabileceğini belirtmektedir. Yani şufa davasında davacı satışın taraflarının muvazaalı bir şekilde bedeli yüksek gösterdiğini tanık delili veya diğer delillerle ispatlaması halinde tapuda gösterilen bedelden değil de gerçek bedel üzerinden payı adına tescil ettirebilmektedir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
TMK'nın 735. maddesinde sözleşmeden doğan önalım hakkı düzenlenmiş bulunmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı aslında yasal önalım hakkı ile aynı kurallara tabidir. Farklı olan noktası ise buradaki önalım hakkı sözleşmesel bir hak olduğundan paydaşlar arasında değil sözleşme ilişkisinin tarafları arasında tesis edilen bir hak olarak herkese tanınabilmektedir.
Sözlşemeden doğan şufa hakkı tapuya şerhedilebilmekte ve sözleşme ile şerhte belirtilen süre ve şartlar kapsamında taşınmazı satın alan herkese karşı ileri sürülebilmektedir. İllaki paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması şart değil müstakil tapulu gayrimenkuller için de sözleşmesel şufa hakkı tesis edilebilmektedir. Kanun süre bakımından bir üst sınır öngörmüş ve tapuya şerh edilen şufa hakkının 10 yıl sonunda geçerliliğini yitireceğini beyan etmektedir. Ancak 10 yıl sonunda yeni bir sözleşme ile sürenin bir 10 yıl daha uzatılmasının önünde herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır.
Şufa (Ön Alım) Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Şufa davasında, ön alım hakkını kullanan paydaşın, bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret ön alım bedelini depo etmesi gerekir.
- Şufa davasında, davacı, tapuda yapılan işlemin tarafı olmadığından tapuda yapılan temliki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. İşlemin gerçekte bağış olmayıp satış olduğunun belirlenmesi halinde, şayet satış bedeli kanıtlanabilirse bu bedel, yoksa keşifle bilirkişi aracılığı ile tapudaki işlem tarihinde saptanan bedel ön alım bedeli olur.
- Şufa davasında, ön alım hakkına konu payın satıcısı veya alıcısının, noter vasıtasıyla diğer paydaşlara satışı bildirmeleri gerekir.
- Şufa (ön alım) davası, payı satın alana karşı açılır. Süresinde açılan dava sırasında, taşınmaz malın davalı tarafından 3. Kişiye satılması, hibe edilmesi ya da diğer paydaşa satılması şufa hakkını engellemez. Dava, 3. Kişiye teşmil edilebilir ya da eski malik aleyhine tazminata dönüştürülebilir. 3. Kişi davaya dahil edilmeli ve öyle karar verilmelidir.
- Şufa davasında, davanın tazminata dönüştürülmesi halinde ise, dava konusu payı 3. Kişiye satanın kötü niyeti açık olduğundan ayrıca iddia ve ispat gerekmez. Şufa hakkı, her yeni bir satışla yeniden doğar. Sonradan yapılan satışla şufa hakkının kullanılması, dürüstlük kuralına aykırı değildir.
- Şufa davasında, dava sürerken pay 3. Kişiye satıldığında davacının seçimlik hakkını kullanması sonucu dava tazminata dönüştürülmüşse, davacının talep edebileceği tazminat miktarı birinci satış ile ikinci satış arasındaki farktan ibarettir.
- Şufa davasını, taşınmazda pay sahibi olanlardan her biri açmak ve satışa konu payın tamamının bedeli mukabili kendi adına tescilini istemek hakkına haizdir.
- Şufa davasını, bir kaç paydaş açmışsa, davaların birleştirilerek görülmesi ve dava konusu payın davacıların pay oranına bakılmaksızın davacı adedine göre eşit olarak tesciline karar verilmesi gerekir.
- Şufa davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı, bir 3. Kişiye satarsa, zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapda yapılan satış sebebiyle ön alım hakkını kullanması M.K. 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddası, davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi, mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halleerde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir.
- Şufa davasında ilk önce paydaşlık sıfatının saptanması gerekir.
- Paydaşların şufa hakkından feragat etmeleri mümkündür. Feragat resmi biçimde resen düzenlenip tapuya tescille olur. Ancak feragat, belli bir alıcı içinse yazılı olması yeterlidir. Paydaşlar, geçerli bir feragat olmadıkça her zaman şufa hakkını kullanabilirler.
- Şufa davası, tazminata dönüştüğünde davacıdan depo parası istenemez. Bedelde muvazaa sebebiyle açılan şufa davasında, davacıya gerçek satış bedeli olduğu iddia edilen miktar üzerinden depo için mehil verilmelidir.
- Şufa davası, satışın, hak sahibi paydaşa, alıcı veya satıcı paydaş tarafından noter aracılığı ile bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece resen göz önüne alınır.
- Satışı, menkul (taşınır) mal hükümlerin tabi olan tapusuz taşınmazların pay satışında şufa davası söz konusu olamaz.
- Tapulu taşınmazın, tapu dışı satış işlemi de (harici satış) şufaya konu oluşturmaz.
- Hak düşürücü süre, tescil ya da satış tarihi ile değil, satışı öğrenme durumunda işlemeye başlar.
- Paydaşlar arasında şufa cereyan etmez.
- Cebri satış ve ihalede şufa hakkı kullanılamaz.
- Hibe ve takas halinde de şufa hakkı kullanılamaz.
- Ancak hibe ve takasın muvazaalı olduğu iddiasıyla şufa davası açılabilir.
- Satış, hile, ikrah veya gabin gibi nedenlerle fesih olursa, şufa davası da dayanaksız kalır.
- Paydaşlık sıfatı kalkarsa, şufa davası reddedilir.
- Tapuda kayıtlı bir taşınmazdan aynı tarihte, aynı işlem ile pay satın alanlar, birbirine karşı şufa hakkını ileri süremezler.
- Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir.
- Şufa hakkı kullanıldıktan sonra satana iadesi, bu hakkı ortadan kaldırmaz.
- Satış vaadi sözleşmesine dayanarak payı üzerine geçiren kişiye karşı şufa davası açılamaz. Ancak payı konusunda satış vaadinde bulunmuş olan paydaş şufa hakkını kullanabilir.
- Birden fazla paydaş, satışa konu olan pay için şufa hakkını kullanmışlarsa, eşit olarak şufa hakkının tanınması gerekir.
- Taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olsa bile, açılmış olan şufa davasını sürdürmek ve sonuçlandırmak zorunludur.
- Önalım davasını, tereke mümessili takip ettiği takdirde davacısı tüm mirasçılar olduğu için payın tüm mirasçılar adına tescili gerekir.
- Şufa hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay, elbirliği mülkiyetine konu ise, dava tereke adına açılmış sayılacağından tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin de mvafakat etmesi gerekir.
- Paydaşlar arasında satış halinde pay iktisap eden kişi, 3. Kişi sayılmadığından , diğer paydaşların şufa haklarını kullanmaları mümkün değildir.
- Miras bırakanın danışıklı olarak yaptığı intikal işlemini iptal ettirerek murisin ölümü ile bşlangıçtaki mirasçı sıfatıyla hak sahibi olan kişinin şufa davası açma hakkı vardır.
- Satış parasında muvazaa, payın bağış olarak devredilmiş görünmesine rağmen satış olduğuna dair muvazaa. Muvazaalı satş bedelinin tespitinde kesin delil elde edilemezse keşif yapılmalıdır.
- Kötü niyetli temliklerde, salt araya bağış işleminin girmesi şufa hakkının kullanılmasına engel olmaz. Muvazaalı şekilde yapılan ve bağış olarak gösterilen işlemin amacı da şufa hakkının kullanılmasını engellemek olduğuna göre davacı paydaş, şufa hakkını kullanabilir.
- Şufa hakkına ilişkin davayı tereke temsilcisi takip ettiğinde, davacısı tüm mirasçılar olup, iptal edilen payın tüm mirasçılar adına tescili zorunludur.
- Elbirliği mülkiyetine tabi hakka dayanarak önalım davasının ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğer ortakların muvafakat etmesi gerekir.
- Elbirliği mülkiyetine tabi bir davada, diğer mirasçıların davaya muvafakatı, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle ya da davayı takip eden Avukata vekaletname verilmesi ile sağlanabilir. Ortakların muvafakatı sağlanamazsa, murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa, davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder.
- Önalım hakkı sahibine, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirim yapılmamışsa, hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başladığının kabulü mümkün değildir. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.
- İhtiyari açık artırma yoluyla yapılan satışlarda satış, ihale memuruna ihaleyi açıklamasıyla gerçekleşir ise de, mülkiyet ancak tapuya tesille geçer. Bu şekilde yapılan saış nedeniylekullanılacak şufa hakkına ilişkin iki yıllık hak düşürücü sürenin tapuya tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir.
- Önalıma konu pay dava sırasında satılmışsa, davacı seçimlik hakkı olarak davayı tazminata dönüştürmüşse, tazminat miktarı birinci satış ile ikinci satış arasındaki farkdan ibarettir.
- Cebri artırmalarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Önalım hakkı payın sadece 3. Kişiye satılması halinde kullanılabilir.
- Taşınmazın, taksim edilerek kullanıldığı savunması davanın temyiz dahil her aşamasında ileri sürülebilir.
- Bir taşınmazda önceden beri paydaş olan bir kimsenin kendi payını doğrudan eşine bağışlaması halinde, bu işleme karşı şufa hakkı kullanılamaz.
