Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil
08 April 2020 - Av. Ali Kemal Şengül Tarafından Yazıldı.Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil
TMK MADDE 1024 – Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
MADDE 1025 – Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
İyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve türlü tazminat istemi saklıdır.
MADDE 1027 – İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.
Düzeltme, eski sicilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.
Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltir.
GENEL
Gerçek hak durumuna uymayan tescil yolsuz bir tescildir. Bu yolsuzluk tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık sebebiyle, tescilin yapıldığı andan itibaren mevcut olabileceği gibi sakat bir tekin veya tadil yüzündende olabilir. Keza, başlangıçta hak durumuna uygun bulunan tescil, hakta meydana gelen değişiklik, ezcümle hakkın sona ermesi veya sahibinin değişmesi sebebiyle sonradan da gerçeğe uymayabilir.
Yolsuz tescili MK. md.1024/11 şu biçimde tanımlamaktadır.” Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Yargıtay’a göre yolsuz tescil yasanın öngördüğü usule uymayan hukuki bir işleme dayandırılarak oluşturulan sicillerdir.
Yolsuz tescil ayni bir hakkı kurmaya yetmeyen ya da gerçek hak sahibinden başkası lehine olan tescil olarak tanımlandığı gibi, bir tescilin ya da terkinin, hukuki sebep bulunmadan yahut bağlamayan bir hukuki sebep nedeniyle yapılması, ya da tasarruf işleminde bir sakatlığın bulunması durumu olarak da tanımlanabilir.
Yolsuz tescil tanımı ayni hakların yanı sıra tapu kütüğündeki şerhleri de kapsar.
1) Baştan yolsuz tescil
Tescilin ilk tesis edildiği tarihte işlemde bir hukuk sakatlık mevcut ise baştan yolsuz tescil var demektir. Medeni Kanunun 1024/11. maddesi Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tesciller ile hukuki sebepten yoksun olan tescilleri yolsuz tescil olarak tanımladığına göre, hukuken sahte bir evrak düzenlenerek, yapılan tesciller yolsuz tescil olur. Örneğin sahte vekâletname ile yapılan tesciller ya da akli dengesi yerinde olmayan veya ayırtım gücü bulunmayan kimseler hakkında ehil oldukları yönünde düzenlenen sahte doktor raporlarına dayanılarak yapılan tescil işlemleri birer sahte işlem ve sonucunda yolsuz tescil olarak karşımıza çıkar.
Ayrıca ehliyetsizlik, çifte tapu, sebebe bağlı olmayan veya bağlamayan bir hukuki işleme dayanılarak yapılan tüm tesciller başlangıçta birer yolsuz tescil olarak doğmuş tescillerdir.
Yasa koyucu taşınmaz mülkiyetinin temlikinde çok sıkı şekil şartlan koymuştur. Örneğin tapu memuru huzurunda resmi senedin düzenlenmesi gibi, bu şekil şartına uyulmadan yani resmi senet düzenlenmeden yapılan tesciller şekle aykırı tescil olup böyle şekle aykırı olarak yapılan tescillerde baştan yolsuz tescili oluşturur.
BK.nun 18. maddesi uyarınca muvazaalı tesciller, tasarruf yetkisinin yokluğu, talep olmadan yapılan tescil, hatta talep olmadan yapılan değişiklik, örneğin talep olmadan yapılan terkin işlemleri yolsuz tescil olarak kabul edilmektedir.
2) Sonradan yolsuzlaşmış tescil
Sicil dışı bir olay veya muamele ile ayni bir hakkın kaybedilmiş veya kazanılmış olmasına rağmen bu durum intikal etmemişse gerekli çizim veya tescil yapılmamış ise, bu durumda tescil sonradan yolsuzlaşmış demektir.
Bu tescillere şu örnekler verilebilir. Taşınmazın hala bir ölü üzerine kayıtlı gözükmesi ve mirasçılar lehine tescil yapılmamış olması; ipoteğe bağlanmış bir borcun ödenmesine rağmen kütükteki ipotek kaydının çizilmemesi; taşınmaz yer kayması veya su basması gibi sebeplerle ziyana uğramış olduğu halde kütükteki kaydının devam etmesi vs.
Sonuçları
Yolsuz tescilin, hak sahibinin hakkını ortadan kaldıran bazı olumsuz sonuçları vardır. Bunlara kısaca değinmekte yarar görmekteyiz.
1 – Yolsuz tescil 10 yıl süre ile devam ederse, adına yolsuz olarak tescil edilmiş bulunan kimse bu taşınmazı kazanabilir. (MK.md.712)
2 – Taşınmaz maliki ölmüş ve aradan 20 yıl geçtiği halde mirasçılar kendi adına tapuda intikal yaptırmamış olursa, o zaman zilyetlik hükümleri uyarınca 20 yıl süre ile nizasız fasılasız taşınmazı elinde bulunduran kimse onu iktisap eder.( MK.md,713/2 )
3 – Öte yandan yolsuz tescile güvenerek iyi niyetle hak iktisap eden üçüncü şahısların bu hakları korunur ve iktisabı geçerli olur.( MK.md.1023 )
4 – Taşınmaz tapuda başkası adına görünürse gerçek malik zilyetlik davası açamaz. Çünkü, hak karinesinden tapuda malik gözüken kimse yararlanır.(MK.md.992)
5 – Bütün bunlardan başka ipotek borcu ödenmiş olduğu halde taşınmaz üzerinde yolsuz olarak çizilmeyip bırakılmış ise malikin ödediği borcu tekrar ödemesi riski de mevcuttur.
Ayrıca ipotekle yüklü bir taşınmazın ekonomik değeri düşüktür. Satış halinde alıcı bulunmaz ya da değerinin çok altında müşteri bulunabilir ki, bu da yolsuz tescilin bir sonucu olarak malike zarar verir.
Düzeltme
a) Rıza iie düzeltme
Yolsuz tescilde gerçek hak sahibi ile, yolsuz olarak gözüken hak sahibi aralarında anlaşarak taşınmazdaki yolsuz tescili düzeltebilirler. Örneğin Gerçek malik hile sonucu taşınmazını temlik ederde, sonradan bu hileye vakıf olup akti bozmak ister, hile ile taşınmazı üzerine geçiren alıcı da bunu kabul ederse, bu durumda taşınmaz tekrar eski malikine satış gösterilerek yolsuz tapu kaydı eski malik adına çıkarılmakla bu yolsuz tescil giderilmiş olur.
Buna “Akdi düzeltme ” adı verilir. Taraflar birlikte rıza göstererek tapuya başvurmadıkları zaman tapu memuru ne kendiliğinden ve nede tarafların sadece birisinin müracaatı ile düzeltme işlemi yapamaz. (MK. md.1027/1)
b) Mahkeme kararı ile düzeltme
Taraflar arasında düzeltme anlaşması yapılamaz. Başka bir değişle taraflar düzeltme konusunda anlaşamazlarsa, bu durumda gerçek hak sahibi mahkemeye başvurarak yolsuz tescilin düzeltilmesini isteyebilir. Bunun için düzeltme davası açması gerekir. (MK. md. 1027/1)
Düzeltme davası niteliği itibariyle bir eda davasıdır.
Tapu sicilinde ki, ad, soyad, baba adı, cinsiyet gibi düzeltmelerde MK.nun 1027. maddesine göre mahkeme kararı ile yapılır.
Görev
Görev dava değerine göre belirlenir. (HUMK.md.8/I). Ancak taşınmaz Kadastro mahkemesinde davalı ise bu durumda Kadastro mahkemesi görevlidir.(KK.md.25/I)
Tapu sicil müdürlüğü tarafından Tapu Nizamnamesinin 107. maddesine göre açılan düzeltme davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Yetki
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.(HUMK.md.l3)
Bu yetki kuralı kamu düzeninden olduğu için taraflarca aksi kararlaştırıra bile geçersizdir.
Davacı
Tapu sicilindeki düzeltmeleri, tapu maliki ya da onun mirasçıları açabilir. Yolsuz tescilde ise gerçek malik açabilir. Tapu tüzüğünün 107. maddesi uyarınca Tapu sicil müdürü de açma hakkına sahiptir.
Davalı
Düzeltme davalarında tapu sicil müdürlüğü yasal hasım olarak gösterilir. Eğer yolsuz tescilin yapılması sebebiyle üçüncü şahıslar da hak sahibi olmuş bulunursa o zaman onlarında davalı gösterilmesi gerekir.
Dava
Tapu kaydının düzeltilmesi davası, niteliği itibariyle bir eda davasıdır.
Davada tapu kaydının düzeltilmesi istenir. Eğer başkasının adına tapu edilmiş ise, o zaman da dava tapu iptali ve tescil davası olmalıdır.
Süre
Dava yasalarımızda belli bir süreye tabi tutulmamıştır. İstenilen zamanda açılabilir. Ancak Taşınmaz başkasının adına yolsuz olarak tescil edilmiş ise 10 yıl geçmekle adına yolsuz olarak tescil yapılan şahıs zilyetlikle iktisap edebilir.(MK.md.712)
Deliller
Davada; tapu kaydı, keşif, bilirkişi, kroki, tanık, yemin gibi her türlü delile dayanılabilir.
Hüküm
Dava ispatlanırsa hâkim davanın kabulüne karar verir. Eğer düzeltme davası ise, yanlış kaydın düzeltilmesine, örneğin ad, soyad, baba adı, cinsiyet vs. nin düzeltilmesine karar verilir. Eğer yolsuz tescil ise tapu kaydının iptali ve tescile karar verilir.
Düzeltim davasında tapu müdürlüğü kanuni hasım olduğu için kendisine harç ve masraf yüklenemez. Tapu iptali ve tescil davalarında ise nisbi harç alınır.
Kararın tebliğinden itibaren; sulh hukuk mahkemesi kararları 8 gün (HUMK. md.437) asliye hukuk mahkemesi kararları ise 15 gün içinde temyiz olunabilir. (HUMK. md.432)
