Yolsuz Tescil Nedir? Nasıl Düzeltilir?
01 March 2024 - Av. Ali Kemal Şengül Tarafından Yazıldı.Yolsuz tescil, tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı olarak yapılması veya değiştirilmesi durumudur. Yolsuz tescil, mülkiyet hakkını veya diğer ayni hakları etkileyebilir. Yolsuz tescil sebebiyle hakkı zedelenen kişi, tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini veya iptalini isteyebilir.
Yolsuz tescil, iki şekilde gerçekleşebilir. Birincisi, tescilin baştan itibaren yolsuz olmasıdır. Bu durumda, tescil işlemi geçerli bir hukuki sebebe dayanmamakta veya kanunun aradığı şekil şartlarını taşımamaktadır. Örneğin, sahte bir vekaletnameye dayanarak yapılan satış işlemi, tescilin baştan itibaren yolsuz olmasına neden olur. Bu tür yolsuz tescillerde, tescilden yararlanan kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılmaz. Yani, yolsuz tescilin doğru olduğuna güvenerek işlem yapan kişi de kaydın iptaline karşı korunmaz.
İkincisi, tescilin sonradan yolsuz hale gelmesidir. Bu durumda, tescil işlemi başlangıçta geçerli bir hukuki sebebe dayanmakta ve kanunun aradığı şekil şartlarını taşımakta, ancak sonradan ortaya çıkan bir sebeple hukuki değerini yitirmektedir. Örneğin, satış işlemine dayanarak yapılan tescil, satış sözleşmesinin iptal edilmesi veya feshedilmesi halinde yolsuz hale gelir. Bu tür yolsuz tescillerde, tescilden yararlanan kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Eğer kişi, yolsuz tescilin doğru olduğuna güvenerek işlem yapmışsa, kaydın iptaline karşı korunur. Ancak, yolsuz tescili bilerek veya bilmemesi gereken bir durumda işlem yapmışsa, kaydın iptaline karşı korunmaz.
Yolsuz tescil, tapu sicilinin güvenilirliğini ve hukuki güvenliği zedeleyen bir durumdur. Bu nedenle, yolsuz tescilin tespiti ve giderilmesi için zamanında ve etkin bir şekilde hareket edilmesi gerekir. Yolsuz tescil sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açmak isteyen kişilerin, konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alması tavsiye edilir.
Bu makale, yolsuz tescil konusunda size kısa bir bilgi vermek amacıyla yazılmıştır. Makaledeki bilgiler, yolsuz tescil davalarının her birinin kendi özel şartlarına göre değişebileceğini göz önünde bulundurarak değerlendirilmelidir. Makaledeki bilgiler, hukuki tavsiye veya yorum niteliği taşımamaktadır.
- Yolsuz tescil zamanaşımı, yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında uygulanacak süreyi belirleyen bir kavramdır. Yolsuz tescil, Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil işlemidir. Yolsuz tescil davalarında TMK’da özel olarak düzenlenmiş bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu nedenle bu davalar her zaman açılabilir. Ancak, yolsuz tescilin iyiniyetli üçüncü kişiler tarafından kazanılması halinde, kazandırıcı zamanaşımı süresi olan 10 yıl içinde dava açılması gerekir.
- Yolsuz tescil iyiniyetli 3. kişi, yolsuz tescile dayanarak taşınmaz mülkiyeti veya diğer bir ayni hak iktisap eden, ancak tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen veya bilmesi mümkün olmayan kişidir. TMK madde 1023’e göre, tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir ayni hak iktisap edenin bu iktisabı muteber olur. Bu durumda, yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında, iyi niyetli üçüncü kişinin kazandığı ayni haklar ve tazminat istemleri saklıdır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişi, tapu iptali ve tescil davasında davalı olarak yer alabilir ve hakkını savunabilir.
- Yolsuz tescil davası, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı olarak yapılan, gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin düzeltilmesi için açılan davadır. Yolsuz tescil davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme kararı kesinleşmeden icra edilemez. Yolsuz tescil davasında, tapu sicilindeki yolsuz tescilin mahkeme tarafından tespit edilmesi ve gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesi istenir. Yolsuz tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescil davasının bir alt türüdür. Bu dava, yolsuz tescilin, tapu sicilindeki kaydın gerçeğe aykırı olması nedeniyle yapıldığı hallerde açılır. Örneğin, muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik, aile konutu gibi sebeplerle yapılan tapu devirleri, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir. Bu dava, yolsuz tescil davası gibi taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme kararı kesinleşmeden icra edilemez ve taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Yolsuz tescil Yargıtay kararları, yolsuz tescil davalarında uygulamada karşılaşılan sorunlara ışık tutan ve yargısal içtihat oluşturan kararlardır. Yolsuz tescil davalarında Yargıtay, yolsuz tescilin tanımı, unsurları, türleri, zamanaşımı, iyi niyetli üçüncü kişi, tazminat istemleri gibi konularda çeşitli kararlar vermiştir. Bu kararlar, yolsuz tescil davalarının açılması, yürütülmesi ve sonuçlandırılması aşamalarında dikkate alınması gereken önemli hususları içermektedir.
- Yolsuz tescil TMK, yolsuz tescilin Türk Medeni Kanunu’nda düzenlendiği bölümdür. TMK’nın 1023-1027. maddeleri arasında yer alan yolsuz tescil hükümleri, yolsuz tescilin tanımını, sonuçlarını, düzeltilmesini, iyi niyetli üçüncü kişinin durumunu, tazminat istemlerini ve zamanaşımını belirlemektedir. Yolsuz tescil TMK, yolsuz tescil davalarının hukuki dayanağını oluşturmaktadır.
- Tapu iptali ve tescil davası iyi niyetli 3. kişi, yolsuz tescile dayanarak taşınmaz mülkiyeti veya diğer bir ayni hak kazanan, ancak tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen veya bilmesi mümkün olmayan kişi ile ilgili açılan davadır. Bu dava, iyi niyetli üçüncü kişinin kazandığı ayni hakkın korunması veya tazminat isteminin karşılanması amacıyla açılır. Tapu iptali ve tescil davası iyi niyetli 3. kişi, TMK madde 1023’e göre, tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir ayni hak iktisap edenin bu iktisabının muteber olduğunu kabul eder. Bu durumda, yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında, iyi niyetli üçüncü kişinin kazandığı ayni haklar ve tazminat istemleri saklıdır.
- Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, yolsuz tescil davasının genel adıdır. Bu dava, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı olarak yapılan, gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin düzeltilmesi için açılan davadır. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme kararı kesinleşmeden icra edilemez. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davasında, tapu sicilindeki yolsuz tescilin mahkeme tarafından tespit edilmesi ve gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesi istenir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
