🧮 Kira Artış Oranı 2026: Kira Artışı Hesaplama ve Aylık TÜFE Tablosu
Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı 2026
Kira artış oranı hesaplama için mevcut kiranızı ve kira yılınızın yenileneceği ayı seçin. Araç, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre yasal azami yeni kirayı hesaplar.
Oranlar TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenlerindeki on iki aylık ortalama değişim oranlarıdır. Hesaplama, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre konut ve çatılı işyeri kiraları için bilgi amaçlıdır. Yeni oran her ayın ilk iş günlerinde açıklanır.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, yenilenen kira döneminde ev sahibinin kiraya yapacağı en yüksek zammı gösteren ve TÜİK’in her ay açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir. Örneğin Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için bu oran %31,49’dur. Türk Borçlar Kanunu madde 344, bu sınırı hem konut hem de çatılı işyeri kiralarına uygular. Taraflar daha düşük bir artışta serbestçe anlaşır; ancak sınırı aşan anlaşma geçersizdir.
Bu rehberde 2026 kira artış oranlarını, kira artışı hesaplama yöntemini, beş yıllık kira tespit davasını ve kiracı ile ev sahibinin en çok sorduğu soruları anlatıyoruz.
Kira Artış Oranının Yasal Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu madde 344 şu kuralı koyar: Yenilenen kira dönemindeki kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişimini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ayrıca kanun bu kuralı bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygular.
Hatırlarsanız 2022 ile 2024 arasında konut kiralarında %25 sınırı vardı. Ancak bu sınırı getiren geçici maddeler yalnızca 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen kira dönemlerini kapsadı. Bu nedenle 2026’da tek ölçüt on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Öte yandan kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bunun tek istisnası, kanundaki aşırı ifa güçlüğü hükmüdür.
2026 Kira Artış Oranları Tablosu
Aşağıdaki oranları TÜİK’in Tüketici Fiyat Endeksi bültenlerinden aldık. Buna göre kira yılınız hangi ayda yenileniyorsa o satırdaki oran uygulanır. Çünkü her ay, bir önceki ayın verisi esas alınır.
| Kira yılının yenilendiği ay | Azami artış oranı | Esas alınan TÜİK verisi |
|---|---|---|
| Ekim 2026 | %31,49 | Eylül 2026 |
| Eylül 2026 | %31,79 | Ağustos 2026 |
| Ağustos 2026 | %31,90 | Temmuz 2026 |
| Temmuz 2026 | %32,03 | Haziran 2026 |
| Haziran 2026 | %32,24 | Mayıs 2026 |
| Mayıs 2026 | %32,43 | Nisan 2026 |
| Nisan 2026 | %32,82 | Mart 2026 |
| Mart 2026 | %33,39 | Şubat 2026 |
| Şubat 2026 | %33,98 | Ocak 2026 |
| Ocak 2026 | %34,88 | Aralık 2025 |
| Aralık 2025 | %35,91 | Kasım 2025 |
| Kasım 2025 | %37,15 | Ekim 2025 |
| Ekim 2025 | %38,36 | Eylül 2025 |
Genellikle TÜİK yeni oranı her ayın ilk iş günlerinde açıklar. Kasım 2026 oranını ise TÜİK Kasım ayının başında açıklayacak.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışını hesaplamak için şu adımları izleyin:
1. İlk olarak kira sözleşmenizin yıl dönümünün hangi aya denk geldiğini belirleyin.
2. Ardından tablodan o aya ait azami artış oranını bulun.
3. Sonra mevcut kiranızı bu oranla çarpın ve artış tutarını hesaplayın.
4. Son olarak artış tutarını mevcut kiraya ekleyin.
Örnek 1: Ekim 2026’da Yenilenen Konut Kirası
Örneğin aylık kiranız 15.000 TL ve yeni kira yılınız Ekim 2026’da başlıyor. Bu durumda oran %31,49’dur. Buna göre artış tutarı 15.000 × 0,3149 = 4.723,50 TL olur. Böylece yeni aylık kira en fazla 19.723,50 TL olur.
Örnek 2: Mart 2026’da Yenilenen İşyeri Kirası
Bu kez aylık kiranız 20.000 TL ve yeni kira yılınız Mart 2026’da başladı. Tabloya göre Mart ayının oranı %33,39’dur. Buna göre artış tutarı 6.678 TL, yeni kira ise en fazla 26.678 TL’dir.
Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir?
Genel olarak ev sahibi, yenilenen kira döneminde tablodaki oranı aşan bir zam yapamaz. Kiracı bu oranın üzerindeki bir artışı kabul etse bile kanun aşan kısmı geçersiz sayar. Örneğin oran %31,49 iken ev sahibi %50 zam isterse, kiracı yalnızca %31,49’luk artışı ödemekle yükümlüdür.
Ancak ev sahibinin elinde başka bir yol vardır. Özellikle kira ilişkisi beş yılı doldurduysa ev sahibi kira tespit davası açar. Bu davada mahkeme, kirayı emsal kiralara göre belirler.
Beş Yılı Dolduran Kiralarda Kira Tespit Davası
Türk Borçlar Kanunu madde 344’ün üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir kural öngörür. Buna göre bu sözleşmelerde hâkim yeni kirayı belirlerken şu ölçütlere bakar:
- On iki aylık ortalama TÜFE değişimi
- Kiralananın durumu
- Çevredeki emsal kira bedelleri
Bu yüzden mahkeme, uzun süredir aynı evde oturan kiracının kirasını çoğu zaman TÜFE oranının üzerinde belirler. Ayrıca bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Çünkü kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
Bunun yanında zamanlama da önemlidir. Ev sahibi davayı yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açarsa ya da bu sürede kiracıya artış talebini yazılı bildirirse, mahkemenin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Davanın masrafını önceden görmek için vekalet ücreti ve dava harcı hesaplama aracımızı kullanın.
Kira Ödenmezse veya Geciktirilirse Ne Olur?
Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi önce yazılı olarak süre verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kiracı bu sürede de ödemezse ev sahibi sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır.
Bunun yanında bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı ev sahibi tahliye davası açar. Ancak bu dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Tahliye yollarının tamamı için kiracı nasıl tahliye edilir rehberimizi okuyun.
Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?
Aslında kira süresinin bitmesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Çünkü kiracı sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Ev sahibi ise on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, sebep göstermeden ve üç ay önceden bildirerek sözleşmeyi sona erdirme hakkı kazanır.
Bu süreden önce ev sahibinin başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:
- Kendisi veya yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
- Kiracının yazılı olarak verdiği tahliye taahhütnamesi
- Esaslı onarım veya yeniden inşa ihtiyacı
- İki haklı ihtar ve ödenmeyen kira
Depozito, Aidat ve DASK Kimin Sorumluluğunda?
Kiracı ile ev sahibi arasında en çok tartışılan konulardan biri de yan giderlerdir. Kanundaki kurallar özetle şöyledir:
- Depozito: Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi en fazla üç aylık kira bedeliyle sınırlar.
- Aidat: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22, kat malikinin gider borcundan kiracıyı da müteselsilen sorumlu tutar. Ancak kiracının sorumluluğu ödemesi gereken kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracı ödediği tutarı kiradan düşer.
- DASK: Afet Sigortaları Kanunu, zorunlu deprem sigortasını yaptırma yükümlülüğünü malike veya intifa hakkı sahibine yükler.
Kira uyuşmazlıklarınız için Trabzon kira avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ekim 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı %31,49’dur. Bu oran, TÜİK’in Eylül 2026’da açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir.
Mevcut kirayı, kira yılınızın yenilendiği aya ait on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla çarpın. Ardından çıkan tutarı mevcut kiraya ekleyin.
Hayır. Ev sahibi, beş yılı dolmayan kira ilişkisinde on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşan bir zam isteyemez. Aşan kısım için yapılan anlaşma geçersizdir.
Hayır. Kanun, yüzde 25 sınırını yalnızca 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen kira dönemlerine uyguladı. Bugün tek ölçüt on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Evet. Türk Borçlar Kanunu madde 344, konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisine de aynı sınırı uygular.
Beş yılı dolduran kira ilişkisinde mahkeme, ev sahibinin açtığı kira tespit davasında kirayı emsal kiralara ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun biçimde belirler.
Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu