Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? 2026 Kiracı Tahliyesi Rehberi: Yasal Yollar ve Süreler

Kiracı tahliyesi için ev sahibinin Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan bir tahliye sebebine dayanması ve bu sebebe uygun yolu süresi içinde kullanması gerekir. Kira ödemeyen kiracı için ev sahibi ilamsız icra takibi başlatır veya temerrüt nedeniyle tahliye davası açar. Tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, ev sahibinin gerçek ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin dolması da başlıca tahliye sebepleridir. Ev sahibi tahliye davası açmadan önce çoğu durumda arabulucuya başvurmak zorundadır.

Bu rehberde kiracının hangi durumlarda ve nasıl tahliye edildiğini, sürelere dikkat edilmesi gereken noktaları ve ev sahibinin kaçınması gereken hatalı davranışları anlatıyoruz.

Kiracı Tahliyesi Hangi Durumlarda Mümkün?

Taşınmazın maliki olmak, kira sözleşmesi devam ederken kiracıyı istenen anda çıkarma hakkı vermez. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiracılarını güçlü biçimde korur. Bu nedenle ev sahibi mutlaka kanuni bir tahliye sebebine dayanmalıdır. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

Kiracı tahliyesinde her sebebin kendine özgü şartları ve süreleri vardır. Yanlış yolu seçen veya süreyi kaçıran ev sahibi, haklı olsa bile kiracıyı çıkaramaz.

Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracı tahliyesi için ev sahibinin iki yolu vardır.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Ev sahibi, icra dairesinde kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatır. İcra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre içinde borcunu ödemezse ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Kiracı bu süre içinde borcunu öderse ödememeye dayanan tahliye talebi sonuçsuz kalır.

Bu yol, arabuluculuk şartının dışındadır ve genellikle en hızlı yoldur. Ancak kiracı takibe itiraz ederse ev sahibi itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurur.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Ev sahibi, TBK 315 uyarınca kiracıya yazılı bir ihtar gönderir ve en az 30 günlük ödeme süresi verir. İhtarda, borç ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini açıkça belirtir. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye davası açar.

İcra takibi başlatmadan önce şu noktaları kontrol edin:

• Ödenmeyen ayları kesin olarak belirleyin.
• Banka kayıtlarını ve makbuzları inceleyin.
• Kiracının güncel tebligat adresini doğrulayın.
• Kira bedelini aidat ve diğer giderlerden ayrı hesaplayın.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK madde 352/2’ye göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki ayrı haklı ihtara sebep olursa ev sahibi tahliye davası açar. Bu sebepte kiracının borcu sonradan ödemesi tahliyeyi engellemez. Önemli olan, kiracının iki ayrı ayda ödemeyi geciktirip ihtarı haklı kılmasıdır.

Mahkeme bu davada şu şartları arar:

• Aynı kira yılı içinde iki ayrı kira bedelinin geç ödenmesi
• Her gecikme için ayrı bir yazılı ihtar gönderilmesi
• İhtarların kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi
• Davanın, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması

Ev sahibi bu 1 aylık süreyi kaçırırsa iki haklı ihtara dayanarak kiracı tahliyesi isteyemez.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatır veya dava açar.

Ancak her imzalı belge geçerli bir tahliye taahhüdü değildir. Yargıtay, geçerlilik için şu şartları arar:

• Taahhüt yazılı olmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır.
• Taahhütte belirli bir tahliye tarihi yer almalıdır.
• Kiracı taahhüdü, taşınmazı teslim aldıktan sonra vermelidir.
• Kiracı taahhüdü özgür iradesiyle imzalamalıdır.

Uygulamada en sık sorun, kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan boş tarihli taahhütlerdir. Yargıtay, kiralananın tesliminden önce alınan taahhüdü geçersiz sayar. Ayrıntılar için tahliye taahhütnamesi emsal Yargıtay kararları yazımıza göz atabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açar. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Örneğin kirayı artırma veya taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya verme isteği ihtiyaç niteliği taşımaz.

Belirli süreli sözleşmelerde ev sahibi, davayı sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açar. İhtiyacı ispat etmek için mevcut konut durumunu, ihtiyacın sebebini ve geleceğe yönelik kullanım planını gösteren belgeler sunar.

Ayrıca kanun, ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmaya karşı bir yaptırım öngörür. TBK madde 355’e göre ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı haklı bir sebep olmadan 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracıya son kira yılındaki 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberimizi okuyabilirsiniz.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve tek başına kiracı tahliyesi sonucunu doğurmaz. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak yeni malikin veya yakınlarının gerçek bir ihtiyacı varsa TBK 351 özel bir yol öngörür. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir. Ardından edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açar.

On Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, süre sonunda kendiliğinden bir yıl uzar. TBK madde 347’ye göre on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Örneğin 1 Mart 2014’te başlayan bir yıllık kira sözleşmesinde ilk süre 2015’te dolar. On yıllık uzama süresi ise 1 Mart 2025’te sona erer. Ev sahibi, bundan sonraki ilk uzama yılının bitiminden, yani 1 Mart 2026’dan en az 3 ay önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirir. Süre hesabı teknik olduğundan sözleşme tarihlerini dikkatle inceleyin.

Kira Tahliyesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kiracı tahliyesinde arabuluculuk çoğu durumda zorunludur. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ev sahibi bu şartı yerine getirmeden dava açarsa mahkeme davayı usulden reddeder.

Ancak İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Bu nedenle kira ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatmak için arabulucuya gitmeniz gerekmez. Arabuluculuk sürecinin ayrıntıları için arabuluculuk sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ev Sahibinin Kaçınması Gereken Davranışlar

Kiracı taşınmazı boşaltmasa bile ev sahibi kiracı tahliyesini kendi gücüyle yapamaz. Şu davranışlar ev sahibini ciddi hukuki risklerle karşı karşıya bırakır:

• Kiracının yokluğunda kilidi değiştirmek
• Elektrik, su veya doğalgazı kesmek
• Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak
• Kiracıyı tehdit etmek veya baskı kurmak

Bu davranışlar kendiliğinden hak alma, konut dokunulmazlığının ihlali veya tehdit gibi suçlara yol açar. Ayrıca kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğurur. Tahliyeyi her zaman icra dairesi veya mahkeme kararıyla gerçekleştirin.

Tahliye İçin Hazırlamanız Gereken Belgeler

Kiracı tahliyesi sürecine başlamadan önce şu belgeleri toplayın:

• Kira sözleşmesi ve ekleri
• Varsa tahliye taahhütnamesinin aslı
• Tapu kaydı
• Banka ödeme kayıtları ve kira borcu dökümü
• İhtarnameler ve tebliğ belgeleri
• Kiracıyla yapılan yazışmalar
• İhtiyaç iddiasını destekleyen belgeler
• Arabuluculuk son tutanağı

Trabzon’daki kira ve tahliye uyuşmazlıklarınız için Trabzon kira avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Yeni kira döneminde uygulanacak yasal artışı görmek için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanın.

Sıkça Sorulan Sorular

Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu