⚖️ Trabzon Kira Avukatı

Trabzon Kira Avukatı: Kiracı ve Ev Sahibi Uyuşmazlıkları

Kira artışı, tahliye ve depozito, ev sahibi ile kiracı arasında en sık tartışma çıkan konulardır. Trabzon kira avukatı olarak hem kiracıların hem kiraya verenlerin dosyalarını takip ediyoruz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun özel kurallar öngörür; bu kuralları bilmeden attığınız bir adım hak kaybı riskini artırır.

Kira Artışı ve Kira Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (Türk Borçlar Kanunu m. 344). Kiracı ile ev sahibi bu sınırın altında bir artışta anlaşmakta serbesttir.

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde durum değişir. Bu dosyalarda hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirler. Kira tespit davasını yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açarsanız ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursanız, karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Tahliye Sebepleri

Kanun, kiraya verenin sözleşmeyi hangi hâllerde sona erdirebileceğini sınırlı olarak sayar:

• İhtiyaç: Ev sahibi, kendisi ya da yakınları için konuta gerçekten ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açma hakkına sahiptir.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazda kiracının oturmasını imkânsız kılan bir inşaat gerekiyorsa tahliye mümkündür.
• Tahliye taahhüdü: Kiracı, kira başladıktan sonra yazılı olarak belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt ettiyse ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatma ya da dava açma hakkı kazanır.
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez haklı ihtar alan kiracıya karşı tahliye talep edebilirsiniz.
• On yıllık uzama süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, sebep göstermeden ve süresinde bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirme hakkı kazanır.

Arabuluculuk Zorunluluğu

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız zorunludur. İcra takibi yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculukta anlaşırsanız, anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi aldırarak doğrudan icraya koyabilirsiniz.

Depozito ve Sözleşme Hazırlığı

Konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kira tutarını aşamaz. Ev sahibi, taşınmazı teslim aldıktan sonra hasar yoksa depozitoyu iade etmelidir. Kira sözleşmesini imzalamadan önce süre, artış oranı, aidat ve onarım yükümlülüklerini açıkça yazmanız ileride çıkacak tartışmaları azaltır.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkların çoğu, eksik ya da belirsiz yazılmış sözleşmelerden doğar. Sözleşmeyi imzadan önce bir avukata inceletmek, ileride çıkacak masraflı davaları önlemenin en ucuz yoludur. Sözleşmeyi imzalamadan önce şu maddeleri açıkça yazın:

• Kira süresi ve başlangıç tarihi,
• Aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı,
• Yıllık artış oranı ve bu oranın yasal sınırla ilişkisi,
• Depozito tutarı ve iade şartları,
• Aidat, yakıt ve küçük onarım giderlerinin kime ait olduğu,
• Taşınmazın teslim anındaki durumu ve demirbaş listesi,
• Alt kiraya verme ve evcil hayvan gibi özel şartlar.

Teslim sırasında taşınmazın fotoğraflarını çekip tarihli olarak saklamanız, tahliye sonrası depozito tartışmalarında güçlü bir delil sağlar.

Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri

Kiracı, kirayı zamanında ödemek ve taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür. Buna karşılık kanun kiracıya önemli haklar tanır:

• Ev sahibi, kanuni bir tahliye sebebi olmadan kiracıyı çıkaramaz.
• Kiracının izni olmadan ev sahibi taşınmaza giremez; makul bir süre önceden haber vererek gösterim ya da kontrol talep etme hakkı ise vardır.
• Taşınmazda kullanımı engelleyen ciddi bir ayıp varsa kiracı, giderilmesini, kira indirimini ya da sözleşmenin feshini isteme hakkına sahiptir.
• Kiracı, ödemeleri açıklamalı banka havalesiyle yaparak ödediğini kolayca ispat eder. Elden ödeme yapıyorsanız mutlaka imzalı makbuz alın.

Kira Ödenmezse: Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi iki yoldan birini seçer. Birincisi, kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi veren yazılı bir ihtar göndermek ve süre sonunda ödeme gelmezse tahliye davası açmaktır. İkincisi, icra dairesinden kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Kiracı ödeme emrine rağmen süresinde ödeme yapmazsa ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği, sözleşmenin içeriğine ve kiracının itiraz ihtimaline göre değişir.

Ev Satılırsa Kiracı Ne Olur?

Taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik, eski ev sahibinin yerine geçer. Yeni malik konutu kendi ihtiyacı için kullanmak istiyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir. Edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra da tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu süreleri kaçıran yeni malik, ihtiyaç sebebine dayanma imkânını sonraki döneme bırakmak zorunda kalır.

Kira Tespit Davasında Mahkeme Yeni Bedeli Nasıl Belirler?

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde mahkeme yeni bedeli belirlerken bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi, aynı bölgedeki benzer taşınmazların güncel kira bedellerini, taşınmazın yaşını, metrekaresini, konumunu ve kullanım amacını karşılaştırır. Hâkim bu raporu, TÜFE değişimini ve tarafların uzun süreli kira ilişkisini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Uygulamada mahkemeler, uzun süredir oturan kiracıyı korumak için emsal bedelin bir miktar altında bir kira belirlemeye eğilimlidir. Bu nedenle dava açmadan önce bölgenizdeki gerçek emsal bedelleri toplamak, hem kiracı hem ev sahibi için davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Çıkarsa Ne Olur?

Belirli süreli bir sözleşmede kiracı erken çıkarsa kira borcu hemen sona ermez. Ev sahibi taşınmazı benzer şartlarla yeniden kiraya verene kadar geçen makul süre boyunca kira ödemeye devam edersiniz. Devralmaya hazır ve ödeme gücü olan yeni bir kiracı gösterirseniz bu sorumluluktan kurtulursunuz. Ev sahibinin de taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çabayı göstermesi gerekir; boş bekleterek tüm süre boyunca kira isteme hakkı yoktur.

İşyeri Kiralarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Çatılı işyeri kiralarında da kira artışı ve tahliye konusunda konut kiralarına benzer koruyucu kurallar geçerlidir. Bununla birlikte işyeri kiralarında hava parası, tadilat masrafları ve işletmenin devri gibi ek uyuşmazlıklar çıkar. Kiracı olarak yaptığınız kalıcı tadilatların bedelini ileride isteyebilmek için ev sahibinin yazılı onayını almanız önem taşır. Trabzon kira avukatı olarak işyeri kira sözleşmelerini imzadan önce inceliyor, devir ve tahliye süreçlerinde iki tarafa da danışmanlık veriyoruz.

Trabzon’da Kira Davasına Hangi Mahkeme Bakar?

Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira tespiti ve alacak davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Davayı kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açarsınız. İcra yoluyla tahliye taleplerinde ise icra dairesine ve icra mahkemesine başvurursunuz. Trabzon kira avukatı olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuk görüşmesinden icra aşamasına kadar dosyanızı takip ediyoruz.

İlgili Kira Hukuku Rehberlerimiz

• Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• Tahliye Taahhütnamesi ve Yargıtay Kararları

Tahliye veya kira tespit davasında vekalet ücretini görmek için vekalet ücreti hesaplama aracımızı kullanın.

Kiraya yapılabilecek en yüksek zammı görmek için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanın.

Trabzon Kira Avukatı: Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kirayı dilediği kadar artırma hakkına sahip mi?

Hayır. Beş yılı doldurmamış sözleşmelerde artış, on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Daha yüksek bir bedel için ev sahibinin kira tespit davası açması ve şartlarını ispat etmesi gerekir.

Kiracı tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzaladıysa geçerli mi?

Yargıtay, kiracının kira sözleşmesiyle aynı anda imzaladığı tahliye taahhüdünü kural olarak geçersiz sayar. Kiracının bu taahhüdü, taşınmazı teslim aldıktan sonra vermesi gerekir.

Kira ödemezse kiracıyı nasıl çıkarırım?

Kiracıya ödeme için süre veren bir ihtarname ya da icra takibi gönderirsiniz. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilirsiniz.

Depozito iade edilmezse ne yapabilirim?

Önce ev sahibine yazılı bir ihtar gönderin. Sonuç alamazsanız arabulucuya başvurur, anlaşma çıkmazsa alacak davası açarsınız. Teslim anındaki fotoğraflar ve teslim tutanağı bu davada en önemli delillerinizdir.

TÜFE on iki aylık ortalamasını nereden öğrenirim?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bu oranı her ay açıklar. Kira artışında, kira döneminizin yenilendiği aydan önceki ayın on iki aylık ortalamasını esas alırsınız.

Ev sahibi kiracıyı evden çıkarmak için ne yapmalı?

Önce kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunup bulunmadığını belirleyin: ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiranın ödenmemesi ya da on yıllık uzama süresinin dolması. Ardından sebebe uygun süre içinde ihtar, arabuluculuk, icra takibi veya dava yoluna gidin. Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak, kilidi değiştirmek ya da elektrik ve suyu kesmek gibi kendiliğinden yapılan müdahaleler hukuka aykırıdır ve ev sahibini ceza sorumluluğuyla karşı karşıya bırakır.

Kira uyuşmazlığınızda Trabzon kira avukatı desteği almak için bizimle iletişime geçin.