UYAP e-Satış 2026: İcradan Ev ve Araba Nasıl Alınır?

UYAP e-Satış, icra ve satış memurluklarının haczedilen ev, arsa, araba ve diğer malları internet üzerinden açık artırmaya çıkardığı resmi portaldır; esatis.uyap.gov.tr adresinden e-Devlet şifrenizle girer, muhammen bedelin yüzde 10’u kadar teminat yatırır ve süre bitene kadar teklif verirsiniz. En yüksek teklifi verdiyseniz kalan bedeli yedi gün içinde ödersiniz. Ardından icra dairesi tapuyu veya ruhsatı adınıza tescil ettirir.

Bu rehberde UYAP e-Satış üzerinden icradan ev ve araba almanın bütün adımlarını anlatıyoruz. Önce portala giriş ve ihale arama yöntemini, sonra teminat, teklif ve ödeme kurallarını ele alıyoruz. Ayrıca tapu harcı, damga vergisi ve KDV gibi gizli maliyetleri, kiracılı evlerin tahliyesini ve ihalenin feshi riskini sayılarla açıklıyoruz. Bilgileri İcra ve İflas Kanunu’nun güncel metninden ve Adalet Bakanlığı’nın resmi sayfalarından derledik.

UYAP e-Satış Nedir?

UYAP e-Satış, Adalet Bakanlığı’nın icra yoluyla satışa çıkan malları elektronik ortamda ihale ettiği sistemdir. Eskiden bu satışlar adliyelerdeki mezat salonlarında, belirli bir saatte ve yüz yüze yapılırdı. Ancak 7343 sayılı Kanun’la gelen değişiklikten sonra fiziki mezat dönemi sona erdi. Artık icra daireleri taşınır ve taşınmaz malların neredeyse tamamını internet üzerinden satıyor.

Bakanlığın açıklamasına göre portalda Türkiye genelindeki bütün ihaleleri inceler, mallara ait belgeleri görür, teminat yatırır, teklif verir ve kalan ihale bedelini ödersiniz. Üstelik sistem mesai saatiyle sınırlı değildir. Böylece Trabzon’daki bir kişi, İzmir’deki bir icra dairesinin sattığı daireye evinden teklif verir.

Portalda Hangi Mallar Satılıyor?

• Konut, işyeri, arsa ve tarla gibi taşınmazlar
• Otomobil, kamyonet, iş makinesi ve motosiklet gibi araçlar
• Ev eşyası, beyaz eşya, makine ve iş ekipmanı gibi taşınırlar
• Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışa çıkan miras evleri
• Hisseli taşınmazlardaki pay ve hisseler

UYAP e-Satış Giriş: Adım Adım İhale Arama

Portalın resmi adresi esatis.uyap.gov.tr’dir. Kimlik doğrulaması için e-Devlet şifresi en pratik yöntemdir. Bunun yanında e-imza veya mobil imza ile de giriş yapabilirsiniz. Bakanlık, sistemi sorunsuz kullanmak için Google Chrome tarayıcısını önerir.

1. Tarayıcınıza esatis.uyap.gov.tr yazın ve “Giriş” butonuna tıklayın.
2. e-Devlet Kapısı ekranında T.C. kimlik numaranızı ve şifrenizi girin.
3. Ana sayfadaki arama alanından il, ilçe ve mal türünü seçin.
4. Fiyat aralığı ve ihale tarihine göre sonuçları daraltın.
5. İlgilendiğiniz ilanın detayına girerek şartnameyi, fotoğrafları ve kıymet takdir raporunu açın.
6. Malı beğendiyseniz teminatı yatırın ve teklif ekranının açılmasını bekleyin.

Öte yandan ihaleye sadece bakmak için giriş yapmanız gerekmez. Fakat teminat yatırmak ve teklif vermek için mutlaka kimliğinizi doğrulamanız gerekir. Herhangi bir sorunda Adalet Bakanlığı Çağrı Merkezi’ni 444 8927 numarasından arayabilirsiniz.

İlanı Okumak: Satın Almadan Önce Kontrol Listesi

İcradan ev almanın en büyük riski, ilanı ve ekleri okumadan teklif vermektir. Çünkü ihale kesinleştikten sonra “bilmiyordum” savunması çoğu zaman sonuç vermez. Bu yüzden teklif vermeden önce şu belgeleri tek tek inceleyin:

• Kıymet takdir raporu: Bilirkişinin malı nasıl değerlendirdiğini, metrekareyi, yaşı ve eksikleri gösterir.
• Satış şartnamesi: Teminatı, ödeme süresini ve masrafları kimin üstleneceğini yazar.
• Tapu kaydı: İpotek, haciz, şerh, irtifak hakkı ve kira şerhi gibi kayıtları gösterir.
• İmar durumu: Arsalarda yapılaşma hakkını, binalarda ise kaçak kat olup olmadığını anlamanızı sağlar.
• Fotoğraflar ve konum bilgisi: Malın gerçek durumunu anlamak için ilk ipucunu verir.

Ayrıca imkânınız varsa taşınmazı yerinde görün. Örneğin bina dışarıdan bakımlı görünse de içeride ciddi tadilat ihtiyacı bulunabilir. Aynı şekilde araçlarda da otoparka gidip aracın hasar ve kilometre durumunu kontrol etmek, sizi büyük bir zarardan korur.

UYAP e-Satış Teminatı Ne Kadar? Nasıl Yatırırsınız?

Teklif vermek için önce teminat yatırmanız gerekir. İcra ve İflas Kanunu‘nun 114. maddesine göre satış ilanı teminat tutarını muhammen kıymetin yüzde 10’u olarak gösterir. Yani bilirkişinin 2.000.000 TL değer biçtiği bir ev için 200.000 TL teminat yatırırsınız.

Teminatı iki yoldan sağlarsınız. Birincisi, nakit teminatı artırmanın bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar portal üzerinden yatırmaktır. İkincisi ise kesin ve süresiz banka teminat mektubunu artırmanın bitiminden önceki iş gününün mesai saati sonuna kadar icra dairesine teslim etmektir. Portal, başka bir kişinin veya şirketin hesabından ödeme yapmanıza da imkân tanır.

Teminat Geri Alınır mı?

Evet, ihaleyi kazanamazsanız teminatınızı geri alırsınız. Portal, teminatı iade etme işlemini de kendi ekranından yönetmenize izin verir. Buna karşılık ihaleyi kazanıp kalan bedeli süresinde ödemezseniz teminatınızı kaybedersiniz. Kanun, bu durumda teminatı önce satış masraflarına, sonra alacaklılara aktarır.

Teminattan Muaf Olanlar

Satışı isteyen alacaklı, alacağı teminat tutarını karşılıyorsa teminat yatırmadan ihaleye katılır. Bunun yanında Hazine de teminattan muaftır. Diğer bütün katılımcılar ise teminatı eksiksiz yatırmak zorundadır.

UYAP e-Satış’ta Teklif Verme ve Asgari Bedel

Teklifinizi, ilanda yazan gün ve saat aralığında UYAP e-Satış ekranından verirsiniz. Kanun, birinci ve ikinci artırmanın tarihlerini artırmadan en az on beş gün önce ilan etmeyi zorunlu tutar. Ayrıca ikinci artırma, birinci artırmanın bitiminden itibaren en geç bir ay içinde başlar.

İhale, en yüksek teklifi veren kişide kalır. Ancak bunun için teklifin bazı alt sınırları geçmesi şarttır:

Örneğin 2.000.000 TL değer biçilen bir evde asgari teklif 1.000.000 TL’dir. Fakat evin üzerinde 1.300.000 TL’lik bir ipotek bulunuyorsa ve bu ipotek satışı isteyen alacaklıdan önce geliyorsa, alt sınır ipotek tutarı ile masrafların toplamına yükselir. Bu nedenle ilanda yazan asgari bedele mutlaka dikkat edin.

Mirasçılar Arasındaki İhale Kuralı

16 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras evlerinin satışına önemli bir kural ekledi. Buna göre bütün malikleri mirasçı olan bir taşınmazda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse, birinci artırmaya sadece malik olan mirasçılar katılır. Üstelik bu artırmada asgari bedel, muhammen kıymetin tamamıdır. Bu ihaleden sonuç çıkmazsa icra dairesi ikinci artırmayı herkese açık şekilde yapar. Konunun ayrıntılarını ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılar arası ihale rehberimizde anlattık.

Hisseli Alım ve Vekil ile Katılım

Bir taşınmazı birden fazla kişi birlikte almak istiyorsa, artırmanın bitiminden önceki iş gününe kadar icra dairesine başvurması gerekir. Benzer şekilde ihaleye bir temsilci veya avukat aracılığıyla katılacaksanız, aynı süre içinde icra dairesine başvurup yetkiyi tanımlatmalısınız. Aksi hâlde sistem temsilcinin sizin adınıza teklif vermesine izin vermez.

İhaleyi Kazandınız: 7 Gün İçinde Ödeme

Artırma bittikten sonraki ilk iş gününde icra müdürü bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve aynı gün portalda ilan eder. Tutanakta ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı ve malın kime ihale edildiği yazar. Ayrıca tutanak, ihale bedelinin yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırılması gerektiğini açıkça belirtir.

Siz de bu yedi günlük süre içinde ihale bedelinden teminatı düşerek kalan tutarı yatırırsınız. Ödemeyi doğrudan UYAP e-Satış portalı üzerinden yaparsınız. Önemli bir ayrıntı daha var: Kanun, ihale bedelini yatırdığınız anda değil, artırma süresi bittiği anda mülkiyetin alıcıya geçtiğini kabul eder.

Ödemezseniz Ne Olur?

Kalan bedeli süresinde ödemezseniz ihale düşer ve teminatınız yanar. Ayrıca şartnameye göre ihale bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezasıyla karşılaşırsınız. Bunun üzerine icra dairesi ikinci artırmaya geçer. Bu nedenle ihaleye girmeden önce ödeme planınızı netleştirin. Özellikle kredi kullanacaksanız, bankanın yedi gün içinde ödeme yapıp yapmayacağını önceden öğrenin.

UYAP e-Satış Masrafları: İhale Bedelinin Üstüne Ne Ödersiniz?

İcradan ev alanların en sık yaptığı hata, sadece ihale bedelini hesaplamaktır. Oysa şartnamede yazan bazı vergi ve harçları alıcı öder. Adalet Bakanlığı’nın satış şartnamesi örneğine göre KDV, damga vergisi, tapu harcı ve teslim masrafları alıcıya aittir. Buna karşılık birikmiş vergileri icra dairesi satış bedelinden öder.

Harçlar Kanunu, cebri icra yoluyla satışlarda tapu harcının emlak vergisi değeri yerine satış bedeli üzerinden hesaplanacağını öngörür. Öte yandan uygulamada harcın tamamının mı yoksa yarısının mı alıcıya düşeceği konusunda farklılık doğdu. Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi de bu konuda harcın Harçlar Kanunu’na göre belirlenmesi gerektiğini açıkladı. Bu yüzden hesap yaparken ilgili ilanın şartnamesini esas alın.

Örnek Hesap: 2 Milyon TL’lik Ev

Bilirkişinin 2.000.000 TL değer biçtiği bir daireyi 1.400.000 TL’ye aldığınızı varsayalım. Satıcının KDV mükellefiyeti yoksa yaklaşık maliyetiniz şöyle oluşur:

Görüldüğü gibi masraflar ihale bedeline yaklaşık yüzde 2,5 ekliyor. Satıcı bir şirketse ve satış KDV’ye tabiyse, bu oran ciddi şekilde artar. Ayrıca tapu döner sermaye ücreti ve olası tahliye giderlerini de bütçenize ekleyin.

Tapu Tescili ve Evin Teslimi

İhale kesinleştikten sonra icra dairesi tapu müdürlüğüne müzekkere yazar ve taşınmazı adınıza tescil ettirir. Ancak icra dairesi bu yazıyı, ihalenin feshi için tanınan süre dolmadan veya fesih davası kesinleşmeden göndermez. Bu nedenle tescil, ödemeden hemen sonra değil, genellikle birkaç hafta sonra gerçekleşir.

Tescil ile birlikte hacizler ve ipotekler kural olarak tapudan kalkar. Çünkü icra dairesi bu alacakları artık satış bedelinden karşılar. Buna karşılık şartnamede devam edeceği yazan irtifak hakları gibi bazı kayıtlar tapuda kalabilir. Bu yüzden mükellefiyet listesini dikkatle okuyun.

Evde Kiracı veya Borçlu Oturuyorsa

İcradan alınan evlerin önemli bir kısmında borçlu veya bir kiracı oturur. Kanuna göre borçlu veya resmi belgeye dayanmayan bir işgalci evde oturuyorsa, icra dairesi on beş gün içinde tahliye emri gönderir. Kişi bu sürede çıkmazsa, icra dairesi onu zorla çıkarır ve evi size teslim eder.

Ancak kiracı, hacizden önce yapılmış ve resmi belgeyle ispatlanan bir kira sözleşmesine dayanıyorsa durum değişir. Bu hâlde kiracıyı tahliye emriyle çıkaramazsınız ve kira ilişkisi yeni malik olarak sizinle devam eder. Bu nedenle kiralık evlerde tapudaki kira şerhini ve ilandaki açıklamaları önceden okuyun.

İhale Kesinleşene Kadar Kira veya Kullanım Bedeli

7343 sayılı Kanun, alıcıyı koruyan önemli bir düzenleme getirdi. Siz talep ederseniz icra dairesi, evde oturan kiracıya kirayı icra dairesine yatırmasını emreder. Kiracı yoksa evi kullanan kişiye bilirkişinin belirlediği aylık kullanım bedelini yatırmasını emreder. Böylece ihale kesinleşene kadar geçen süre için de gelir elde edersiniz.

UYAP e-Satış ile İcradan Araba Almak

Portalda en çok ilgi gören kategorilerden biri araçlardır. Araç ihalelerinde de teminat, teklif ve yedi günlük ödeme kuralı aynı şekilde işler. Bununla birlikte araçlarda bazı ek kontrolleri yapmanız gerekir:

• Aracın hangi otoparkta veya yedieminde beklediğini ilandan öğrenin.
• Otoparka giderek aracın hasar, motor ve kilometre durumuna bakın.
• İhaleden sonra işleyen otopark ücretinin kime ait olduğunu şartnamede kontrol edin.
• Aracın ruhsatı, anahtarı ve yedek anahtarının bulunup bulunmadığını sorun.
• Ağır hasar kaydı veya pert kaydı olup olmadığını araştırın.

İhale kesinleştiğinde icra dairesi trafik tescil kuruluşuna yazı gönderir. Böylece tescil kuruluşu araç üzerindeki hacizleri ve rehin kayıtlarını kaldırır, aracı sizin adınıza kaydeder. Ancak icra dairesi araçları “olduğu gibi” satar. Bu yüzden sonradan ortaya çıkan mekanik arızalar için genellikle satıcıya başvuramazsınız.

İhalenin Feshi: Aldığınız Evi Kaybetme Riski Var mı?

Evet, UYAP e-Satış ihaleleri kesinleşmeden önce bazı kişiler ihalenin feshini talep eder. İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesine göre satışı isteyen alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye teklif veren kişiler bu hakka sahiptir. Bu kişiler, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine başvurur.

Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya ihaledeki fesadı sonradan öğrenmişlerse süre, öğrenme tarihinden başlar. Fakat bu süre, ihale kararının portalda ilan edilmesinden itibaren bir yılı geçemez. Ayrıca 24 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun önemli bir değişiklik getirdi. Artık bu kişiler dışındaki biri fesih talebinde bulunursa, mahkeme talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddediyor.

Fesih Talebi Reddedilirse Ne Olur?

Kanun, haksız fesih taleplerini caydırmak için sert yaptırımlar öngörür. Mahkeme talebi reddederse, talepte bulunanı ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezasına mahkûm eder. Üstelik ihaleye katılan üçüncü kişiler fesih isterken ihale bedelinin yüzde 5’i oranında teminat yatırır ve nispi harcın yarısını peşin öder.

Öte yandan fesih davası sürse bile alıcı, ihale bedelini süresinde ödemek zorundadır. İcra dairesi bu parayı dava bitene kadar bankada nemalandırır. Sonuç olarak mahkeme ihaleyi feshederse, icra dairesi ödediğiniz bedeli nemasıyla birlikte size iade eder.

Ne Zaman Avukata İhtiyaç Duyarsınız? UYAP e-Satış Riskleri

UYAP e-Satış herkesin kullanımına açıktır ve basit ihalelerde avukatsız teklif vermek mümkündür. Bununla birlikte bazı durumlarda profesyonel destek, büyük bir kaybı önler:

• Tapuda ipotek, şerh veya dava kaydı bulunan taşınmazlarda
• Hisseli taşınmazlarda ve miras evlerinde
• Kiracılı veya borçlunun oturduğu evlerde
• İhalenin feshi talebiyle karşılaştığınızda
• Yüksek bedelli ticari taşınmaz ve işyeri alımlarında

Ayrıca borçlu tarafta iseniz, malınızın değerinin altında satılmasını önlemek için bazı haklarınız vardır. Örneğin kıymet takdirine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluna gidebilirsiniz. Benzer şekilde icra dairesinden malınızı kendiniz satmak için süre isteyebilirsiniz. Bu konuyu icradan satışta borçluya satış yetkisi verilmesi yazımızda anlattık.

Dosyanızın durumunu takip etmek için UYAP Vatandaş Portal rehberimizden yararlanabilirsiniz. Trabzon’da icra takibi, ihale ve ihalenin feshi süreçleriyle ilgili destek almak için Trabzon icra avukatı sayfamıza göz atabilir veya iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu, Kiracı ve İhalenin Feshi Soruları

Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu