Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026: Miras Kalan Taşınmazda Önce Mirasçılar Arasında İhale (12. Yargı Paketi)

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği halindeki bir malın paydaşlar arasında aynen bölünmesini, bölme imkânı yoksa satılıp bedelinin paylaştırılmasını sağlayan davadır. 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun, 31 Temmuz 2026’dan itibaren bu davalarda önemli bir yenilik getirdi. Artık tüm maliklerin miras yoluyla edindiği taşınmazlarda birinci açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılıyor. Böylece aile evi veya baba toprağı, ilk aşamada yabancı bir alıcıya gitmeden kardeşlerden birine kalabiliyor.

Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının nasıl açıldığını, mirasçılar arasındaki yeni ihale usulünü, teminat ve ödeme kurallarını, ihale bedelini yatırmayan mirasçıyı bekleyen yaptırımları ve devam eden davaları ilgilendiren geçiş hükmünü anlatıyoruz. Ayrıca yeni kuralın uygulanmadığı halleri örneklerle gösteriyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Bir taşınmazın birden fazla sahibi varsa, her paydaş kural olarak ortaklığın sona ermesini isteme hakkına sahiptir. Türk Medeni Kanunu (TMK) 698. madde, paylı mülkiyette her paydaşa malın paylaşılmasını isteme hakkı tanır. Aynı şekilde TMK 642. madde, mirasçılardan her birine mirasın paylaşılmasını her zaman isteme imkânı verir.

Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa devreye ortaklığın giderilmesi davası girer. Halk arasında bu davaya “izale-i şuyu davası” da denir. Mahkeme, TMK 699 uyarınca önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölme imkânı yoksa veya mal bölünmekle önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, mahkeme açık artırmayla satışa hükmeder.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı

• Paylı mülkiyet: Her malikin payı tapuda belirlidir (örneğin 1/3, 1/4). Paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satma hakkına sahiptir.
• Elbirliği mülkiyeti: Miras ortaklığında olduğu gibi malikin belirli bir payı yoktur; her mirasçının hakkı malın tamamını kapsar. Mirasçılar tasarruflarda kural olarak birlikte hareket eder.

Miras kalan taşınmazlar, mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçilmediği sürece elbirliği halinde kalır. Her iki durumda da ortaklığın giderilmesi davası açmak mümkündür. Ancak mahkeme, miras kalan taşınmazlarda davaya devam etmek için mirasçılık belgesini mutlaka ister. Bu nedenle mirasçılık belgesini nasıl alacağınızı Veraset İlamı Nedir? rehberimizde anlattık.

12. Yargı Paketi ile Ne Değişti? Mirasçılara Özel Birinci Artırma

Eski düzende ortaklığın giderilmesi için yapılan ihaleler herkese açıktı. Paydaşların kendi aralarında artırma yapabilmesi ise TMK 699’un son cümlesi gereği bütün paydaşların rızasına bağlıydı. Uygulamada tek bir kardeşin itirazı, aile evinin doğrudan yabancılara satışa çıkmasına yetiyordu.

7589 sayılı Kanunun 1. maddesi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) 114. maddenin ikinci fıkrasına şu cümleleri ekledi:

İİK m.114/2 (Ek cümleler: 16/7/2026-7589/1 md.)

“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”

Kaynak: Resmî Gazete, 31.07.2026, Sayı 33326 (7589 s. Kanun m.1)

Söz konusu kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yer aldı ve bu hüküm aynı gün yürürlüğe girdi. Bununla birlikte kanun koyucu, aynı maddede teminat ve elektronik satış kurallarını da yeniledi.

Yeni Usulün Üç Şartı

Mirasçılara özel birinci artırma, ancak şu üç şart birlikte varsa uygulanır:

• Miras yoluyla edinme: Taşınmazın bütün maliklerinin payı mirastan gelmeli.
• Üçüncü kişi malik bulunmaması: Tapuda mirasçılar dışında hiç kimsenin mülkiyet hakkı bulunmamalı.
• Satış kararı: Mahkeme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalı.

Bu şartlardan biri eksikse satış memurluğu ihaleyi eski usulde, yani herkese açık şekilde yürütür. Üstelik kanun bu usulü “bir defaya mahsus” olarak düzenler. Dolayısıyla mirasçılar arasındaki artırma sonuçsuz kalırsa satış memurluğu aynı taşınmaz için ikinci kez mirasçılara özel artırma düzenlemez.

Mirasçılar Arasındaki İhale Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra dosya, satış memurluğuna gider. Satış memurluğu, İcra ve İflas Kanunu’nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerini uygular ve satışı Ulusal Yargı Ağı’na entegre elektronik satış portalı (e-satış) üzerinden yürütür. Süreç genel olarak şu adımlarla ilerler:

• Satış memurluğu taşınmazın değerini bilirkişiye belirletir ve kıymet takdiri raporunu paydaşlara tebliğ eder.
• Satış memurluğu ilanı, birinci ve ikinci artırmanın tarihleriyle birlikte elektronik satış portalında duyurur.
• Malik olan mirasçılar, muhammen bedelin yüzde onu oranında teminat yatırarak birinci artırmada teklif verir.
• Mirasçılardan biri muhammen bedelin tamamını ve masrafları karşılayan bir teklif verirse ihale ona kalır.
• Hiçbir mirasçı yeterli teklif vermezse ikinci artırmada herkes teklif verme hakkı kazanır.

Birinci ve İkinci Artırmanın Karşılaştırması

Tablodan da anlaşıldığı gibi kanun, mirasçıya öncelik tanırken paydaşların zarar görmesini de engeller. Çünkü birinci artırmada mirasçı, taşınmazı muhammen değerinin altında alamaz. Bu sayede ihaleye katılmayan kardeşler de payları oranında taşınmazın tam değerine kavuşur.

Teminat Kuralları

Öncelikle teminat kuralı mirasçılar için de aynen geçerlidir. İİK 114’e göre artırmada teklif vermek isteyen kişi, taşınmazın muhammen değerinin yüzde onunu satışı yapan dairenin banka hesabına yatırmak zorundadır. Nakit teminatın en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerekir. Banka teminat mektubu ise en geç artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satış dairesine teslim edilmelidir.

Ayrıca birden fazla mirasçı taşınmazı birlikte almak istiyorsa, kanun hisseli satışın mümkün olduğu hallerde müşterek alıcı olarak katılma imkânı tanır. Bunun için müşterek alıcıların en geç artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satış dairesine başvurması gerekir.

Örnek: Trabzon’da Miras Kalan Bir Daire

Ayşe, Mehmet ve Fatma, babalarından kalan Ortahisar’daki daireye üçte birer payla mirasçı oldu. Tapuda başka malik yok. Fatma daireyi satmak istedi, Ayşe ise aile evini korumak istiyor. Arabuluculukta anlaşma sağlanamadı. Fatma’nın açtığı ortaklığın giderilmesi davası sonunda sulh hukuk mahkemesi satışa karar verdi.

• Muhammen bedel: 4.000.000 TL
• Teminat: 400.000 TL (yüzde on)
• Birinci artırmada en düşük teklif: 4.000.000 TL ve satış masrafları
• Birinci artırmaya katılabilenler: Yalnızca Ayşe, Mehmet ve Fatma

Bu aşamada Ayşe 4.300.000 TL teklif verir ve böylece ihale ona kalır. Ayşe, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde bedeli nakden öder. Ardından satış dairesi, masrafları düştükten sonra kalan bedeli üç mirasçıya payları oranında dağıtır. Böylece Ayşe evi korur, kardeşleri de evin tam değerinden paylarını alır.

Peki hiçbir kardeş teklif vermeseydi ne olurdu? Bu durumda ikinci artırma herkese açılırdı ve yabancı alıcılar muhammen bedelin yüzde ellisinden başlayarak teklif verebilirdi. Bu nedenle evi korumak isteyen mirasçının, birinci artırmayı kaçırmaması büyük önem taşır.

İhale Bedelini Yatırmayan Mirasçıyı Ne Bekliyor?

Yeni düzenleme, ihaleyi kazanıp parayı yatırmayan kişilere karşı sert yaptırımlar öngörür. Kanun koyucu bu yolla, ihaleyi sırf diğer paydaşları oyalamak için kazanan kişilerin önünü kesmeyi amaçladı. 7589 sayılı Kanunla değişen İİK 114/7-9’a göre:

• Teminat yanar: Ortaklığın giderilmesinde ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcı teminatını geri alamaz. Satış dairesi önce satış masraflarını bu tutardan karşılar, kalanı paydaşlara payları oranında öder.
• Paydaş alıcıda tüm teminat diğerlerine gider: Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında gider.
• İdari para cezası: En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır. Satış dairesi bu cezayı 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil için tahsil dairesine bildirir.

Örneğimize dönersek, Ayşe 4.300.000 TL teklif verip parayı yatırmasaydı 400.000 TL teminatın tamamı Mehmet ile Fatma’ya giderdi. Buna ek olarak Ayşe, 215.000 TL idari para cezasıyla karşılaşırdı. Kısacası ihaleye girmeden önce finansmanı mutlaka hazır etmek gerekir.

Yeni Kural Hangi Durumları Kapsamaz?

Uygulamada en çok yanlış anlaşılan nokta, kuralın her miras taşınmazına uygulanacağı düşüncesidir. Oysa kanun, kapsamı bilinçli olarak dar tuttu. Şu durumlarda birinci artırma da herkese açıktır:

• Pay satışı yapılmışsa: Mirasçılardan biri payını bir yabancıya sattıysa tapuda artık üçüncü bir kişi malik olarak yer alır ve yeni usul devre dışı kalır.
• Pay bağış veya cebri satışla el değiştirdiyse: Paylardan biri bağış, cebri satış veya başka bir yolla mirasçı olmayan birine geçtiyse sonuç aynıdır.
• Taşınmaz miras dışında edinilmişse: Kardeşlerin birlikte satın aldığı bir arsa, miras yoluyla edinilmediği için kapsam dışındadır.
• Kısmen miras, kısmen satın alma varsa: Malik mirasçılardan biri payını miras yoluyla değil de satın alarak edindiyse, “tüm maliklerin miras yoluyla edinmesi” şartı gerçekleşmez.
• Taşınır mallar söz konusuysa: Hüküm açıkça taşınmazlardan söz eder; miras kalan araç gibi taşınırlar bu kapsama girmez.
• İkinci artırmada: Mirasçılara özel usul bir defaya mahsus uygulanır ve ikinci artırma herkese açıktır.

Bu nedenle bir mirasçının payını dışarıya satması, artık sadece aile ilişkilerini değil, ihalenin usulünü de doğrudan etkiler. Payını satmak isteyen mirasçının bu sonucu bilmesi ve diğer mirasçılara önce teklif götürmesi, uyuşmazlığı çoğu zaman büyümeden çözer.

Devam Eden Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Satışlarda Geçiş Hükmü

7589 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin birinci fıkrası, İİK 114’teki değişikliklerin, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılan açık artırmaları kapsamadığını düzenler. Dolayısıyla belirleyici tarih, davanın açıldığı tarih değil, satış ilanının yapıldığı tarihtir.

Bu tablo özellikle satış aşamasındaki dosyalar için kritiktir. Satış memurluğu ilanı yeni tarihte yeniden yapıyorsa (örneğin ihale düştüğü için), yeni ilanın hangi kurala tabi olacağını mutlaka dosya bazında değerlendirmek gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım)

Ortaklığın giderilmesi davası açarken doğru sırayla hareket etmek, hem zaman hem masraf kazandırır. Süreç kural olarak şu aşamalardan oluşur.

1. Zorunlu Arabuluculuk

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı olarak düzenler. Bu nedenle mahkeme, arabulucuya gitmeden açılan davayı usulden reddeder. Arabuluculuk aşamasında mirasçılar; taşınmazı aralarında paylaştırma, bir kardeşin diğerlerinin payını satın alması veya rızaen satış gibi çözümlerde anlaşma imkânı bulur. Anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arabuluculukta anlaşma çıkmazsa davacı, davayı taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açar. Taşınmazlar için bu yetki kesindir; yani tarafların anlaşmasıyla başka bir yer mahkemesi seçilemez.

3. Gerekli Belgeler

• Arabuluculuk son tutanağı
• Güncel tapu kaydı
• Mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
• Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri
• Varsa taşınmazın imar durumu ve aplikasyon belgeleri

4. Keşif, Bilirkişi ve Karar

Dava açıldıktan sonra mahkeme, taşınmazın başında keşif yapar ve bilirkişiden değer ile bölünebilirlik konusunda rapor alır. Aynen taksime imkân varsa mahkeme taşınmazı paydaşlar arasında böler. Aksi halde satışa karar verir ve satışın satış memurluğu aracılığıyla yapılmasını emreder. Uygulamada mahkeme, yargılama giderlerini ve vekâlet ücretini de paydaşlara payları oranında yükler.

Dava dilekçesi örneğini Word formatında indirmek için İzaleyi Şuyu Davası ve Dava Dilekçesi sayfamızı kullanabilirsiniz.

Aynen Taksim Ne Zaman Mümkün? Daire, Arsa ve Tarla Örnekleri

Mirasçıların çoğu, taşınmazın satışı yerine bölünmesini ister. Ancak mahkeme aynen taksime ancak teknik ve hukuki koşullar elverdiğinde karar verir. Bu nedenle taşınmazın türü, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

• Tek bir daire: Bir dairenin fiziken bölünmesi mümkün olmadığından mahkeme genellikle satışa karar verir. Bu durum, yeni mirasçı ihalesinin en sık uygulanacağı alandır.
• Kat mülkiyetine geçmiş apartman: Binada mirasçı sayısına uygun sayıda bağımsız bölüm varsa mahkeme, her mirasçıya bir veya birkaç daire vererek aynen taksim yapar. Değerler denk düşmezse mahkeme eksik kalan tarafa para ekleyerek denkleştirme yapar.
• Arsa: İmar planı ve parselasyon kuralları ifraza izin veriyorsa mahkeme arsayı bölme yoluna gider. Buna karşılık imar mevzuatındaki asgari parsel büyüklüğü bölmeyi engelliyorsa mahkeme satışa hükmeder.
• Tarla: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini yasaklar. Bu yüzden küçük tarlalarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz.

Öte yandan aynen taksim kararı vermek için mahkeme, keşifte bilirkişiden ayrıntılı bir proje ister. Mirasçılar bölme konusunda kendi aralarında anlaşırsa, arabuluculuk aşamasında bu projeyi hazırlatmak süreci ciddi şekilde kısaltır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanma hızına, keşif ve bilirkişi aşamasına ve kararın istinafa taşınıp taşınmadığına göre değişir. Özellikle yurt dışında yaşayan mirasçılar veya ölmüş bir paydaşın mirasçılarının belirlenmesi gerektiğinde süre belirgin şekilde uzar. Buna karşılık mirasçılar arabuluculukta anlaşırsa uyuşmazlık, dava hiç açılmadan birkaç hafta içinde sona erer. Arabuluculuk süreci kural olarak üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu hallerde arabulucu bu süreye en fazla bir hafta ekler.

Kıymet Takdirine İtiraz: Yeni Sistemde Neden Daha Önemli?

Yeni düzende birinci artırmanın en düşük bedeli, muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. Dolayısıyla kıymet takdiri raporu, evi almak isteyen mirasçının ödeyeceği tutarı doğrudan belirler. Değer gerçekte olduğundan yüksek çıkarsa mirasçı evi almakta zorlanır; düşük çıkarsa diğer kardeşler zarar görür.

İİK 128/a’ya göre kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet hakkına sahiptir. Şikâyet edenin, şikâyet tarihinden itibaren 7 gün içinde yeni bilirkişi incelemesinin masrafını yatırması gerekir. Aksi halde mahkeme şikâyeti kesin olarak reddeder. Ayrıca kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmedikçe, doğal afet veya imar durumunda çok önemli değişiklik gibi istisnalar dışında yeniden kıymet takdiri istenemez.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonrası İhalenin Feshi

İhaleye usulsüzlük karıştığını düşünen paydaş, İİK 134 uyarınca ihalenin feshini ister. Satış isteyen, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve ihaleye pey sürerek katılanlar bu yolu kullanma hakkına sahiptir. Başvuru süresi ihale tarihinden itibaren 7 gündür. Ancak satış ilanı tebliğ edilmemişse veya ihaleye fesat sonradan öğrenildiyse süre öğrenme tarihinden başlar; bu süre her halde ihalenin elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez.

Öte yandan ihalenin feshi talebi reddedilirse icra mahkemesi, talepte bulunanı ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Bu yüzden haklı bir dayanağı olmayan fesih talepleri, ciddi bir mali risk doğurur.

Önalım (Şufa) Hakkı ile Farkı Nedir?

Yeni düzenleme sıkça önalım hakkıyla karıştırılıyor. Oysa iki kurum birbirinden farklıdır. TMK 733’e göre cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi satışı da bir cebri artırma olduğu için mirasçının “önalım hakkımı kullanıyorum” diyerek taşınmazı alması mümkün değildir.

Mirasçılara özel birinci artırma ise bir alım hakkı değil, ihaleye katılım önceliğidir. Mirasçı taşınmazı bedelsiz veya indirimli almaz; muhammen değerin tamamını öder. Önalım hakkının ayrıntıları için Şufa (Önalım) Hakkı Davası yazımıza göz atabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Öncesi Mirasçılara Pratik Öneriler

Yeni sistem, aile mülkünü korumak isteyenlere önemli bir fırsat tanıyor. Ancak bu fırsatı kullanmak için hazırlıklı olmak gerekir. Özellikle şu adımlar sonucu doğrudan etkiler:

• Arabuluculuğu ciddiye alın: Anlaşma halinde taşınmazı satış masrafları ve ihale riski olmadan çözersiniz.
• Pay satışından önce düşünün: Payınızı yabancıya satarsanız diğer mirasçılar yeni usulden yararlanamaz.
• Finansmanı önceden hazırlayın: Teminat ve 7 günlük ödeme süresi için kredi veya nakit planını ihaleden önce yapın.
• Kıymet takdirini takip edin: Raporu tebliğ aldığınız gün inceleyin ve 7 günlük şikâyet süresini kaçırmayın.
• Birlikte almayı değerlendirin: İki veya daha fazla kardeş, müşterek alıcı olarak birlikte teklif verme hakkına sahiptir.
• Miras payınızı hesaplayın: Taşınmazdan size düşecek bedeli görmek için Miras Payı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Miras kalan taşınmazda muvazaalı bir devir varsa ortaklığın giderilmesinden önce tapu iptali yolunu da değerlendirmek gerekir. Bu konuda Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil rehberimiz yol gösterir.

Sık Sorulan Sorular

Trabzon’da Ortaklığın Giderilmesi ve Miras Davalarında Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davası; arabuluculuk, keşif, kıymet takdiri, ihale ve dağıtım aşamalarında çok sayıda süreli işlem içerir. 12. Yargı Paketi sonrasında birinci artırmanın mirasçılara özel yapılması, bu sürelerin önemini daha da artırdı. Av. Arb. Ali Kemal Şengül, hem avukat hem de arabulucu olarak Trabzon’da miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava ve satış süreçlerini takip eder. Miras hukukundaki çalışmalarımız için Trabzon Miras Avukatı ve Trabzon Gayrimenkul Avukatı sayfalarımızı ziyaret edin; dosyanızla ilgili görüşme için iletişim sayfamızdan bize ulaşın.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez. Her dosyanın sonucunu tapu kaydı, mirasçılık durumu ve dosyanın bulunduğu aşama birlikte belirler.

Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu