Trabzon Gayrimenkul Avukatı ve Tapu Davaları

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyetini ve kullanım haklarını güvence altına alan en kapsamlı alandır. Nitekim arsa, fındıklık, konut ve ticari taşınmazlar üzerindeki uyuşmazlıklar yüksek maddi değerler taşır. Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkını en katı kurallarla korur. Ancak tapu işlemlerindeki yolsuzluklar, miras kavgaları veya hisse anlaşmazlıkları tarafları mahkemeye taşır. Dolayısıyla gayrimenkul davalarında yapacağınız en ufak bir hata telafisi imkansız kayıplar yaratır. Bu nedenle dava sürecini uzman bir avukatla yürütmek haklarınızı eksiksiz korur.

Şengül Hukuk Bürosu, Trabzon ve Karadeniz Bölgesi genelinde taşınmaz uyuşmazlıklarını titizlikle takip eder. Büromuz özellikle tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerine güçlü delil stratejileri sunar. Üstelik taraflar arasındaki ortaklık krizlerini izale-i şüyu davalarıyla hızlı biçimde çözer. Yasal düzenlemeleri doğrudan Mevzuat Bilgi Sistemi üzerindeki Türk Medeni Kanunu maddelerinden inceleyebilirsiniz.

Trabzon Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?

Büromuz taşınmaz hukukunun getirdiği teknik incelemeleri ve arazi keşiflerini bizzat yerinde yönetir:

Tapu İptal ve Tescil Davaları: Hukuka aykırı veya yolsuz tesciller karşısında gerçek hak sahipliğini tescil ettirir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Hisseli tarlalarda ve binalarda ortaklar arasındaki anlaşmazlığı satış veya aynen taksimle bitirir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları: Taşınmazı izinsiz kullanan kişilerden geriye dönük beş yıllık kira bedelini tahsil eder.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma: İdarenin arazilere el koyması halinde gerçek piyasa bedelinin ödenmesini sağlar.
Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi): Arsa veya daireye yönelik haksız işgalleri mahkeme kararıyla derhal durdurur.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Davaları: Hissedarların üçüncü kişilere yaptığı pay satışlarında kanuni ön alım hakkını kullanır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları: Müteahhidin işi geciktirmesi veya eksik teslim etmesi durumunda tazminat davalarını yürütür.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal Davaları

Taşınmaz devirleri bazen hile, sahte vekaletname veya ehliyetsizlik nedeniyle hukuka aykırı gerçekleşir. Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca hak sahibi Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açar:

Davacı tapu kaydına üçüncü kişilere devri önlemek amacıyla derhal ihtiyati tedbir koydurur. Mahkeme imza incelemeleri, adli tıp raporları ve resmi senetleri tek tek inceler. Haklı çıkan taraf adına tapu kütüğündeki yolsuz kaydı silip gerçek mülkiyeti tescil eder. Mirastan mal kaçırma durumlarında ise mirasçılar muris muvazaası davası açarak haklarını geri alır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Süreci Nasıl İşler?

Trabzon bölgesinde özellikle miras kalan arazilerde hissedar sayısı oldukça fazladır. Hissedarlar arazinin satışı veya kullanımı konusunda çoğunlukla uzlaşamaz. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan izale-i şüyu davası şu şekilde ilerler:

Mirasçılardan yalnızca biri dava açsa dahi yargılama süreci başlar. Mahkeme bilirkişi heyetiyle taşınmazın başında keşif yapar. Şayet arazi hissedarlar arasında bölüşmeye elverişli değilse icra kanalıyla açık artırma usulüyle satılır. Satıştan elde edilen net para hissedarların payları oranında banka hesaplarına yatar. Avukatınız satış sürecinde açık artırma ilanlarını ve pay dağıtımını yakından denetler.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Şartları

Taşınmazı haklı bir kira sözleşmesi veya tapu hakkı olmadan kullanan kişiler tazminat öder. Hissedarlardan biri ortak fındıklığı veya dükkanı tek başına işletiyorsa diğer ortaklar ecrimisil ister.

Alacaklı taraf geriye dönük en fazla beş yıllık haksız işgal bedelini talep eder. Bilirkişiler bölgedeki emsal kira bedellerini ve taşınmazın getirdiği ürün gelirini hesaplar. Mahkeme tespit edilen bu bedeli yasal faiziyle birlikte haksız işgalciden tahsil eder. Davacı dava açmadan önce karşı tarafa noterden intifadan men ihtarnamesi göndermelidir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Uyuşmazlıkları

Devlet kurumları yol, baraj veya kentsel dönüşüm projeleri için şahıs arazilerine ihtiyaç duyar. İdare taşınmazı kamulaştırırken vatandaşa çoğu zaman düşük bedeller teklif eder:

Vatandaş teklif edilen bedeli kabul etmek zorunda değildir.
Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada bağımsız bilirkişiler arazinin gerçek değerini tespit eder.
İdare bazen resmi bir kamulaştırma kararı almadan vatandaşın arazisinden yol geçirir.
Bu gibi fiili el atma durumlarında taşınmaz sahibi doğrudan kamulaştırmasız el atma davası açar.
Mahkeme arazinin bugünkü güncel bedelini hesaplayarak idareden nakden tahsil eder.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalar

Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan inşaat sözleşmeleri büyük riskler barındırır. Müteahhidin projeyi yarım bırakması veya daireleri gecikmeli teslim etmesi arsa sahibini mağdur eder:

Arsa sahibi gecikilen her ay için sözleşmede yazan kira tazminatını talep eder. İnşaatın seviyesi çok düşük kalmışsa mahkemeden sözleşmenin geriye etkili feshini ister. Müteahhit inşaatta eksik ve ayıplı imalat yapmışsa bilirkişi masraf hesabı çıkarır. Mahkeme tespit edilen bedeli arsa sahibine nakden ödetir.

Trabzon’da Gayrimenkul Davalarında Neden Uzman Desteği Şarttır?

Karadeniz Bölgesi coğrafi yapısı ve kadastro geçmişi sebebiyle karmaşık arazi sınırlarına sahiptir:

Kadastro yenilemelerinde veya orman sınırlarında ciddi kaymalar meydana gelir.
Mahkeme keşiflerinde kadastro teknisyenleri ve ziraat bilirkişileriyle doğru iletişimi avukat kurar.
Dava dilekçesinde talep edilen taşınmaz koordinatlarını ve pafta numaralarını hatasız bildirmek gerekir.
Dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir koydurmayan kişiler taşınmazın üçüncü kişilere devriyle büyük zarar görür.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul davalarında hangi mahkeme görevlidir?

Tapu iptal ve tescil ile kamulaştırma davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi görev yapar. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarını Sulh Hukuk Mahkemesi karara bağlar.

Taşınmaz davaları nerede açılmalıdır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin Trabzon’daki bir arsanın davasını mutlaka Trabzon mahkemeleri görür.

Ecrimisil davasında intifadan men şartı nedir?

Hissedar diğer ortağa önceden ihtarname çekerek taşınmazdan yararlanma isteğini bildirmelidir. İhtarname çekmeyen hissedarlar kural olarak ecrimisil talep edemez.

Hisseli tapuda ortaklardan biri kendi payını başkasına satabilir mi?

Satabilir. Ancak diğer paydaşlar kanuni önalım (şufa) davası açarak o payı tapudaki bedel üzerinden kendi adlarına tescil ettirebilir.