Tahliye Taahhütnamesi Emsal Yargıtay Kararları ve Hukuki Geçerlilik Şartları

Kira uyuşmazlıklarında tahliye taahhütnamesi en sık karşılaştığımız hukuki yollardan biridir. Kiracı bu belge ile mecuru belirli bir günde boşaltmayı üstlenir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmü ev sahibine doğrudan takip yapma veya dava açma yetkisi tanır. Dolayısıyla taraflar kanuni geçerlilik kurallarını tam olarak uygulamalıdır. Aksi halde mahkeme açılan davayı usulden reddeder.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları Nelerdir?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için taraflar kanundaki temel kurallara uymalıdır:

• Yazılı Şekil Koşulu: İlk olarak taraflar belgeyi mutlaka yazılı yapmalıdır. Ancak kanun noter zorunluluğu aramaz.
• Teslim Sonrası Düzenleme: Bununla birlikte kiracı belgeyi taşınmaza yerleştikten sonra imzalamalıdır. Çünkü sözleşmeyle aynı gün alınan taahhütler serbest iradeyi sakatlar.
• Belirli Tahliye Tarihi: Ayrıca kiracı tahliye gününü belgede açıkça göstermelidir. Dolayısıyla taraflar tartışmasız bir tarih belirlemelidir.
• Yetkili İmza: Son olarak belgeyi bizzat kiracı veya vekili imzalamalıdır.

Tahliye Taahhütnamesine İlişkin 25 Emsal Yargı Kararı

1. Tanzim ve Tahliye Tarihlerinin Sonradan Doldurulması (Beyaza İmza)

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2022/8302, K. 2023/167): Kiracı tarih alanını boş bırakırsa, kiralayana bu boşluğu doldurma yetkisi verir. Dolayısıyla kiracı belgenin sonradan doldurulduğunu tanıkla kanıtlayamaz. Bu nedenle kiracı iddiasını kesin yazılı delille ispatlamalıdır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2022/8307, K. 2023/168): Tanzim tarihi yer almasa bile metindeki kiracılık beyanı belgeyi ayakta tutar. Çünkü boş kağıda imza atan kişi doğacak sonuçları baştan üstlenir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/1918, K. 2025/5080): İradesinin sakatlandığını öne süren borçlu aynı güçte yazılı delil sunmalıdır. Aksi halde hâkim tahliye kararı verir.
• İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi (E. 2023/2466, K. 2024/2665): Kiracı metindeki oturma kaydını imzaladığında tarihe itiraz edemez. Bundan dolayı imza sahibi kendi eyleminin sonucuna bizzat katlanır.
• Ankara BAM 37. Hukuk Dairesi (E. 2023/1966, K. 2024/2204): Kiracı boş kağıdı imzalayarak kiralayana dilediği tarihi yazma hakkı tanır. Sonuç olarak mahkeme kiracının itirazlarını dinlemez.

2. Taahhüdün Düzenlenme Zamanı ve İrade Serbestisi

• İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi (E. 2024/5083, K. 2026/377): Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhüt serbest irade taşımaz. Bu nedenle kanun bu belgeleri kesin hükümsüz sayar. Fakat otururken imzalanan taahhütler tam geçerlilik taşır.
• İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi (E. 2022/2861, K. 2024/837): Metin kiracılık durumunu belirtiyorsa, hâkim baskı iddialarını dikkate almaz. Çünkü yargı içtihatları bu açık karineyi uygular.
• Adana BAM 10. Hukuk Dairesi (E. 2023/158, K. 2024/2325): Eve yerleştikten sonra verilen taahhüt kiracıyı doğrudan bağlar. Ayrıca kiracının kira ödemesi taahhüdü geçersiz kılmaz. Dolayısıyla taraflar sözleşmeyi kendiliğinden yenilemiş sayılmazlar.
• Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi (E. 2024/2187, K. 2024/1827): Taraflar kira sürerken yenileme sözleşmesiyle birlikte taahhütname yapabilirler. Nitekim Yargıtay bu belgeleri hukuka uygun bulur.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2014/3007, K. 2014/3899): Eşler veya taraflar sözleşme bitmeden de tahliye anlaşması kurabilirler. Bu sebeple sözleşmenin sürmesi taahhüdün sıhhatini etkilemez.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2014/9637, K. 2014/11507): Kiralananda otururken düzenlenen ve tarihlerine itiraz edilmeyen taahhüt geçerlidir. Bu doğrultuda mahkeme tahliyeye hükmetmelidir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/7774, K. 2017/17974): Taraflar sözleşmeden sonra fakat taşınmaza girmeden önce taahhüt yapabilirler. İrade fesadı bulunmadığı sürece hâkim davayı kabul eder.

3. Noter Şartı, İmzaya İtiraz ve Şekil Kuralları

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (E. 2024/781, K. 2024/3109): Noterde düzenlenen taahhütnamede borçlu imza inkarında bulunamaz. Bundan dolayı alacaklı takibi kesinleştirir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2013/12792, K. 2013/13798): Noter huzurunda tahliye taahhüdü veren kiracıyı mahkeme tahliye eder. Bu nedenle Daire ret hükmünü bozmuştur.
• İzmir BAM 23. Hukuk Dairesi (E. 2024/1997, K. 2024/2160): Metindeki ufak yazım hataları belgeyi hükümsüz kılmaz. Örneğin harf eksikliği taahhüdün özünü sakatlamaz.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/1292, K. 2025/2650): Kiracı tarihi gün, ay ve yıl olarak tek tek yazmak zorunda değildir. Bunun yerine belirlenebilir bir tarih yeterlilik sağlar.
• Konya BAM 4. Hukuk Dairesi (E. 2024/1191, K. 2024/4499): İmza inkarında uzmanlar grafolojik inceleme yapmalıdır. Böylece teknik rapor gerçeği ortaya çıkarır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2023/1167, K. 2023/3036): Tarafların yazışmaları tahliyenin rızayla bittiğini gösteriyorsa mahkeme cezai şartı reddeder. Çünkü kiracı kendi isteğiyle taşınmazı bırakmıştır.

4. Dava Açma Süreleri ve İcra Hukukundaki Usuller

• Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi (E. 2023/2163, K. 2024/2035): Kiracı adi belgedeki tarihe itiraz ederse icra mercii itirazı kaldıramaz. Dolayısıyla alacaklı genel mahkemede dava açmalıdır.
• İzmir BAM 8. Hukuk Dairesi (E. 2024/474, K. 2024/2476): Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca dar yetkili mahkeme uyuşmazlığı çözemez. Bu sebeple kiralayan genel hükümlere başvurmalıdır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2024/1576, K. 2024/1942): Kiracı sözleşmenin uzadığını kesin delille kanıtlayamazsa hâkim tahliyeye karar verir. Sonuç olarak kiracı taşınmazı terk eder.

5. Yeni Malik, Aile Konutu ve Tazminat Sorumluluğu

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (E. 2017/1291, K. 2021/1412): Sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği üçüncü kişiler arasındaki akitler kiracıyı bağlamaz. Ancak evi geç boşaltan kiracı kiralayanın kira mahrumiyeti zararını öder.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2023/3997, K. 2025/170): Gününde çıkmayan kiracı ev sahibinin uğradığı kira zararını tazmin eder. Çünkü taahhüde aykırılık doğrudan maddi zarar doğurur.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (E. 2023/4842, K. 2024/3767): Bilirkişiler noter taahhüdündeki günü haksız işgal tazminatında başlangıç sayarlar. Bu doğrultuda mahkeme ecrimisil bedelini hüküm altına alır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/4748, K. 2012/7319): Mülkü satan eski malik dava hakkını tümüyle kaybeder. Buna karşılık yeni malik halefiyet esasıyla davayı bizzat yürütür.

Sıkça Sorulan Sorular

• Tahliye taahhütnamesi noterden yapılmak zorunda mıdır?Hayır, kiracı adi yazılı belge ile de geçerli taahhüt verebilir. Ancak belgenin noter huzurunda yapılması imza inkarı tartışmalarını peşinen önler.
• Kira bedelinin ödenmesi taahhütnameyi hükümsüz kılar mı?Hayır, kiracının bankadan kira yatırması tahliye borcunu ortadan kaldırmaz. Aksine kiracı belirlenen günde taşınmazı boşaltma yükümlülüğünü korur.

Hukuki Danışmanlık ve Süreç Takibi

Tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız icra takipleri ve tahliye davaları hak düşürücü sürelere bağlıdır. Özellikle kiralayan bir aylık yasal süreyi asla kaçırmamalıdır. Dolayısıyla taraflar hak kaybı yaşamamak adına usul kurallarını eksiksiz takip etmelidir. Konu hakkında detaylı bilgi almak için Kira Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Ayrıca dava takibi ve hukuki danışmanlık talepleriniz için İletişim sayfamız üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.

Şengül Hukuk Bürosu | Trabzon Avukat