Kira Sözleşmesi Örneği 2026 (Word ve PDF İndir) ve Dikkat Edilecekler

Kira sözleşmesi örneği arıyorsanız, Türk Borçlar Kanunu’na uygun hazırladığımız 2026 güncel konut kira sözleşmesini aşağıdan Word veya PDF olarak ücretsiz indirebilirsiniz. Sözleşmeyi doldurmadan önce kira artış sınırını, depozito kuralını ve kiracı aleyhine geçersiz sayılan maddeleri bilmeniz gerekir. Çünkü kanuna aykırı bir madde, imzalasanız bile sizi bağlamaz.

Bu rehberde kira sözleşmesi örneğini adım adım nasıl dolduracağınızı anlatıyoruz. Ayrıca 2026 kira artış oranını, depozitonun en fazla ne kadar olabileceğini, kefilin nasıl imza atması gerektiğini ve e-Devlet kira sözleşmesinin zorunlu olup olmadığını açıklıyoruz. Bilgileri Türk Borçlar Kanunu’nun güncel metninden ve resmi kaynaklardan derledik.

Kira Sözleşmesi Örneği: Adım Adım Doldurma Rehberi

İndirdiğiniz kira sözleşmesi örneği yedi bölümden oluşur. Her bölümü eksiksiz doldurursanız ileride doğacak uyuşmazlıkların büyük kısmını baştan önlersiniz. Aşağıdaki sırayı izleyin:

1. Taraflar bölümüne kiraya verenin ve kiracının ad soyadını, T.C. kimlik numarasını, adresini ve telefonunu yazın.
2. Kiralananın açık adresini, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını tapudaki bilgilerle aynı şekilde girin.
3. Aylık kira bedelini hem rakamla hem yazıyla yazın ve ödeme gününü belirleyin.
4. Kiranın ödeneceği banka hesabını ve IBAN bilgisini ekleyin.
5. Depozito tutarını yazın; bu tutar üç aylık kirayı geçemez.
6. Özel şartlar bölümüne evcil hayvan, eşya, otopark gibi size özgü anlaşmaları ekleyin.
7. Demirbaş listesine evde bıraktığınız eşyaları ve durumlarını tek tek yazın.
8. Kefil varsa kefil bölümünü kefilin kendi el yazısıyla doldurmasını sağlayın.
9. Sözleşmeyi iki nüsha olarak imzalayın ve her tarafa bir nüsha verin.

Ayrıca anahtar teslim tarihini ve evin teslim anındaki durumunu fotoğraflarla belgeleyin. Böylece çıkışta “ev bu hâlde teslim edilmedi” tartışmasını kolayca çözersiniz.

İyi Bir Kira Sözleşmesi Örneği Neleri İçerir?

Kanun, konut kira sözleşmesinin yazılı yapılmasını şart koşmaz; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak ispat açısından yazılı sözleşme büyük avantaj sağlar. Bu yüzden kullandığınız kira sözleşmesi örneği en az şu bilgileri içermelidir:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri
• Kiralananın adresi ve tapu bilgileri
• Kira başlangıç tarihi ve süresi
• Aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli
• Kira artışının nasıl hesaplanacağı
• Depozito tutarı ve iade koşulları
• Kullanma giderlerinin ve aidatın kime ait olduğu
• Demirbaş listesi ve teslim durumu
• Tarafların ve varsa kefilin imzası

2026 Kira Artış Oranı Ne Kadar?

Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir. Kısacası taraflar bu sınırın altında bir artış kararlaştırmakta serbesttir, ancak üstünde bir artış kiracıyı bağlamaz.

TÜİK’in açıkladığı verilere göre Ekim 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için azami artış oranı yüzde 31,49’dur. Bu oran her ay değişir. Bu nedenle sözleşmenizin yenilendiği aya ait oranı kontrol edin. Kiranızın ne kadar artacağını kira artış oranı hesaplama aracımızla saniyeler içinde hesaplayabilirsiniz.

Beş Yıl Sonra Kira Tespit Davası

Kiracı beş yıldan uzun süredir aynı evde oturuyorsa, ev sahibinin kira tespit davası açma hakkı vardır. Bu davada hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Böylece hâkim, piyasanın çok altında kalan kiraları günceller. Kanun, bu davanın yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasını veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmasını öngörür.

Depozito (Güvence) En Fazla Ne Kadar?

TBK 342. maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Üstelik kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir karar ya da icra takibi üzerine geri verir.

Kiraya veren, sözleşme bittikten sonra üç ay içinde kiracıya karşı dava veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine parayı iade eder. Uygulamada kiracılar depozitoyu genellikle elden öder. Ancak bu durumda depozitonun ödendiğini gösteren bir belge veya banka dekontu mutlaka saklayın.

Kira Sözleşmesi Örneği Seçerken: Geçersiz Maddeler

Bazı maddeler, kira sözleşmesi örneğinde yazsa ve taraflar imzalasa bile geçersizdir. Kanun, kiracıyı korumak için bu sınırları emredici olarak belirler. En sık karşılaşılan geçersiz maddeler şunlardır:

• Kira bir gün geciktiğinde kalan bütün kiraların muaccel olacağı, yani hemen ödeneceği şartı (TBK m.346)
• Gecikme hâlinde kiracının ceza koşulu ödeyeceği şartı (TBK m.346)
• Kiracıya kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getiren şartlar (TBK m.346)
• Kira bedeli dışında kiracı aleyhine sonradan yapılan değişiklikler (TBK m.343)
• Kiracının kiralananla ilgisi olmayan bir borç altına girmesini şart koşan bağlantılı sözleşmeler (TBK m.340)
• Yasal artış sınırını aşan kira artışı kayıtları (TBK m.344)

Bu nedenle internetten bulduğunuz her kira sözleşmesi örneğine güvenmeyin. Özellikle eski matbu sözleşmelerde bu tür geçersiz maddelere sıkça rastlarız.

Kira Sözleşmesinin Süresi ve Sona Ermesi

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Buna karşılık kiraya veren, sadece sürenin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirmek koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Kanun, kiraya verene belirli sebeplerle dava yoluyla tahliye isteme hakkı da tanır. Örneğin ev sahibinin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı, yeniden inşa ihtiyacı, kiracının iki haklı ihtara sebep olması ve yazılı tahliye taahhüdü bu sebepler arasındadır. Konunun ayrıntılarını kiracının tahliyesi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberlerimizde anlattık.

Aile Konutu ve Eşin Rızası

Kiralanan ev aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Ayrıca fesih bildirimlerinin geçerli olması için yazılı yapılması gerekir. Sözlü bir “çıkıyoruz” beyanı, hukuken geçerli bir fesih bildirimi yerine geçmez.

Kira Ödenmezse Ne Olur?

Kiracı kirayı zamanında ödemezse ev sahibinin iki yolu vardır. Birincisi, kiracıya yazılı olarak süre vererek ödeme yapmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmektir. Konut kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kiracı bu sürede ödemezse ev sahibi tahliye için icra takibi başlatır veya dava açar.

İkinci yol ise iki haklı ihtardır. Kiracı bir kira yılı içinde kirayı iki kez geciktirir ve ev sahibi her seferinde yazılı ihtar gönderirse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açar. Bu nedenle kira sözleşmesi örneğinde ödeme gününü ve banka hesabını açıkça yazmak, ileride ihtarın haklı olup olmadığı tartışmasını önler.

Kiracının ve Ev Sahibinin Temel Hakları

Kira ilişkisinde iki tarafın da kanundan doğan hak ve borçları vardır. Sözleşmeye yazmasanız bile bu kurallar uygulanır. Aşağıdaki tablo en önemli hak ve borçları özetler:

Kefil Nasıl İmza Atmalı?

Kira sözleşmesine kefil olacak kişinin imzası tek başına yeterli değildir. TBK 583. madde, kefilin sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil ise bu sıfatı kendi el yazısıyla yazmasını şart koşar. Bu şartlara uyulmazsa kefalet geçersiz olur.

Evli bir kefil için ayrıca eşinin yazılı rızası gerekir. Bu rıza en geç kefalet sözleşmesi kurulurken verilmelidir. İndirdiğiniz kira sözleşmesi örneğinde kefilin el yazısıyla dolduracağı bölüm ve eş rızası alanı hazır olarak yer alır.

Tahliye Taahhütnamesini Ne Zaman İmzalamalısınız?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Yargıtay uygulamasına göre bu belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütnameyi mahkemeler, kiracı üzerinde baskı oluşturduğu gerekçesiyle çoğu zaman geçersiz kabul eder. Ayrıntıları tahliye taahhütnamesi yazımızda Yargıtay kararlarıyla inceledik.

e-Devlet Kira Sözleşmesi Zorunlu mu?

Hayır, 2026 itibarıyla e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapmak zorunlu değildir. “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti 4 Kasım 2024’te başladı ve 81 ilde kullanılabiliyor. Bu hizmette ev sahibi sözleşmeyi hazırlar, kiracı ve varsa kefil e-Devlet üzerinden onaylar. Sonuçta barkodlu ve e-Devlet’ten doğrulama imkânı olan bir belge oluşur.

Öte yandan Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın e-Devlet sözleşmesini zorunlu hâle getirmek için çalışma yürüttüğü kamuoyuna yansıdı. Ancak bu konuda yürürlüğe girmiş bir düzenleme yoktur. Dolayısıyla matbu veya indirdiğiniz kira sözleşmesi örneği ile yaptığınız yazılı sözleşme bugün de tamamen geçerlidir.

Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi

Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tabloya göre kira sözleşmeleri, sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir. Örneğin aylık 20.000 TL kira ile bir yıllık sözleşme yaparsanız, toplam kira 240.000 TL olur. Bu durumda damga vergisi 453,60 TL’dir.

Ayrıca ev sahibi elde ettiği kira gelirini, istisna tutarını aşıyorsa her yıl mart ayında beyan eder. Bu konudaki güncel tutarları Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kira geliri rehberinden takip edebilirsiniz.

Kira Uyuşmazlığında Önce Arabulucu

Kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve tahliye gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kural, 1 Eylül 2023’ten beri uygulanmaktadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurur. Bununla birlikte tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi gibi icra yolları bu zorunluluğun dışında kalır.

İşyeri İçin Kira Sözleşmesi Örneği: Farklar

Çatılı işyeri kiralarına da konut kiralarıyla aynı kanun hükümleri uygulanır. Dolayısıyla artış sınırı, depozito kuralı ve tahliye sebepleri işyerleri için de geçerlidir. Bununla birlikte işyeri kiralarında bazı ek konulara dikkat etmeniz gerekir.

Örneğin kiracı bir şirket veya serbest meslek erbabıysa, ödediği kira üzerinden gelir vergisi stopajı keser ve vergi dairesine yatırır. Ayrıca işyerinin kullanım amacını, tabela hakkını ve ruhsat sorumluluğunu sözleşmeye açıkça yazın. Bu yüzden işyeri kiralamalarında konut için hazırlanan kira sözleşmesi örneğini olduğu gibi kullanmak yerine özel şartlar bölümünü genişletin.

Kısa Süreli Kiralamalar

Yazlık ev gibi niteliği gereği geçici kullanıma ayrılan taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler uygulanmaz. Bu durumda tarafların sözleşmede kararlaştırdığı kurallar daha fazla önem taşır.

Trabzon’da Kira Sözleşmesi ve Kira Davaları

Kira sözleşmesi örneği çoğu durumda yeterli olur. Ancak yüksek bedelli işyeri kiraları, uzun süreli sözleşmeler veya özel şartlar içeren kiralamalarda sözleşmeyi size göre düzenletmek, ileride çıkacak davaları önler. Kira hukukundaki çalışmalarımız için kira hukuku sayfamıza göz atın veya iletişim sayfamızdan bize ulaşın.

Sıkça Sorulan Sorular

Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu