Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, vekilin vekaletnameye dayanarak taşınmazı vekil edenin iradesine ve çıkarına aykırı biçimde devretmesi hâlinde açılan davadır. Vekil edenin davayı kazanması için taşınmazı alan kişinin vekille işbirliği yaptığını veya kötüye kullanmayı bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispat etmesi gerekir. Yargıtay’a göre bu dava herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Taşınmazı alan kişi iyiniyetliyse vekil eden tapuyu geri alamaz; bu durumda vekile karşı tazminat yoluna başvurur.

Bu rehberde vekaletin kötüye kullanılmasının şartlarını, ispat yollarını, Yargıtay’ın ölçütlerini, alternatif tazminat ve ceza yollarını anlatıyoruz.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?

Bir kişi, taşınmazını satması veya bir işlemi yürütmesi için noterden vekaletname vererek başka birini yetkilendirir. Bu nedenle vekil, yetkiyi vekil edenin yararına ve iradesine uygun kullanmak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu madde 506, vekile sadakat ve özen borcu yükler.

Dolayısıyla vekil bu borca aykırı davranırsa vekalet görevinin kötüye kullanılması söz konusu olur. Uygulamada en sık şu durumlarla karşılaşırız:

• Vekilin taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle satması
• Vekilin taşınmazı kendi eşine, çocuğuna veya yakın bir akrabasına devretmesi
• Mirasçıların ortak taşınmazı paylaştırmak için verdiği vekaletle vekilin taşınmazı kendi adına geçirmesi
• Vekilin satış bedelini vekil edene ödememesi
• Vekilin teminat amacıyla verilen vekaletle taşınmazı devretmesi

Vekaletnamede “dilediği kişiye, dilediği bedelle satmaya yetkili” ibaresi bulunması da vekili korumaz. Yargıtay’a göre bu geniş yetki bile vekile dürüstlük kuralını ve sadakat borcunu göz ardı etme hakkı vermez.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Davasının Şartları

Ancak vekilin kötüye kullanması tek başına tapu iptali için yeterli değildir. Çünkü kanun, taşınmazı alan üçüncü kişinin haklarını da korur. Mahkeme şu şartları birlikte arar:

• Vekil, vekalet görevini vekil edenin yararına aykırı biçimde kullanmış olmalıdır.
• Taşınmazı alan kişi vekille işbirliği içinde olmalı ya da kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyor olmalıdır.
• Vekil eden, kötüye kullanmaya kendisi onay vermemiş olmalıdır.

Üçüncü Kişinin İyiniyeti Belirleyicidir

Türk Medeni Kanunu madde 3 ve 1023, tapu kaydına güvenerek iyiniyetle hak kazanan kişiyi korur. Taşınmazı alan kişi kötüye kullanmayı bilmiyor ve gereken özeni gösterdiği hâlde bilmesi mümkün değilse satış geçerlidir. Bu durumda kötüye kullanma, vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır.

Buna karşılık taşınmazı alan kişi vekille çıkar birliği içindeyse veya kötüye kullanmayı biliyorsa durum değişir. Yargıtay, bu kişinin TMK madde 2’deki dürüstlük kuralı gereği korunamayacağını kabul eder. Mahkeme bu durumu kendiliğinden dikkate alır.

Vekaletin Kötüye Kullanıldığını Nasıl İspat Edersiniz?

Öncelikle vekil eden, iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat eder. Mahkeme özellikle şu emarelere dikkat eder:

• Bedel farkı: Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki büyük fark
• Yakınlık ilişkisi: Vekil ile alıcı arasındaki aile, akrabalık veya iş bağı
• Kısa süre: Vekaletin verilmesi ile satış arasındaki kısa zaman aralığı
• Bedelin ödenmemesi: Satış bedelinin vekil edene hiç ulaşmaması
• Sonraki devirler: Taşınmazın kısa sürede başka kişilere el değiştirmesi

Özellikle bedel farkı çoğu dosyada en güçlü emaredir. Mahkeme, uzman bilirkişilerle keşif yaparak taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerini belirler. Ardından vekil edene bu gerçek değer üzerinden bir ödeme yapılıp yapılmadığını araştırır.

Yargıtay Kararından Örnek

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 18.04.2019 tarihli kararında (E. 2019/17, K. 2019/2825) davacı, evlenme teklif eden bir kişinin ısrarı üzerine vekaletname verdiğini ve taşınmaz payının bilgisi dışında satıldığını ileri sürdü. Yerel mahkeme davayı reddetti. Yargıtay ise payın satış tarihindeki gerçek değerinin keşifle belirlenmesi ve bu değer üzerinden bedel ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozdu. Karar, eksik inceleme ile verilen ret kararlarının bozulduğunu açıkça gösterir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Davası Nasıl İlerler?

Davanın temel özellikleri şunlardır:

Davacı, dava açarken mahkemeden taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını mutlaka talep etmelidir. Aksi hâlde davalı, dava sürerken taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye satar ve dava sonuçsuz kalır. Mahkeme tedbir kararı verirse tapu kaydına şerh düşer ve bu şerh taşınmazın devrini engeller.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması davaları keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden ilk derecede genellikle 1 ile 2 yıl sürer. Tapu davalarındaki diğer sebepler için yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal davası ve muris muvazaası rehberlerimize göz atabilirsiniz.

Üçüncü Kişi İyiniyetliyse Ne Olur?

Diğer yandan taşınmazı alan kişinin iyiniyetli olduğu ortaya çıkarsa mahkeme tapu iptal talebini reddeder. Ancak vekil edenin hakları tamamen ortadan kalkmaz. Vekil eden, vekile karşı tazminat davası açar ve şunları talep eder:

• Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fark
• Vekilin kendisine ödemediği satış bedeli
• Kötüye kullanma nedeniyle uğradığı diğer zararlar

Bu nedenle davacı, tapu iptal talebi ile tazminat talebini aynı davada terditli olarak ileri sürer. Böylece mahkeme tapu iptaline karar vermezse tazminata hükmeder. Bu yol, ikinci bir dava açma zorunluluğunu ortadan kaldırır.

Vekaletin Kötüye Kullanılması Suç mu?

Evet. Vekil, kendisine güvenilerek verilen yetkiyi kendisine veya başkasına yarar sağlamak için kullanırsa güveni kötüye kullanma suçu oluşur. TCK madde 155/2, vekalet ilişkisi nedeniyle işlenen güveni kötüye kullanma suçunu nitelikli hâl olarak düzenler ve 1 yıldan 7 yıla kadar hapis ile adli para cezası öngörür. Ceza davası, hukuk davasından bağımsız ilerler; ancak ceza dosyasındaki deliller tapu davasını güçlendirir.

Vekaletnameyi Kötüye Kullanıma Karşı Nasıl Korursunuz?

Aslında kötüye kullanmayı önlemek, sonradan dava açmaktan çok daha kolaydır. Şu önlemleri alın:

• Vekaletnamede yetkiyi belirli bir taşınmaz, belirli bir kişi ve asgari bir bedelle sınırlayın.
• Vekaletnameye süre koyun.
• İşlem tamamlandığında veya güveniniz sarsıldığında vekaletnameyi noter aracılığıyla derhâl azledin.
• Azilnameyi tapu müdürlüğüne de bildirin.
• e-Devlet üzerinden tapu kayıtlarınızı düzenli olarak kontrol edin.

Trabzon’daki tapu iptal ve gayrimenkul davalarınız için Trabzon gayrimenkul avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu