Trabzon’da Kentsel Dönüşüm: Hak Sahiplerinin Hakları (2026 Rehber)

Trabzon kentsel dönüşüm süreçlerinde hak sahiplerinin en önemli hakları; riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz etmek, idari işlemlere karşı 30 gün içinde dava açmak, kira yardımı almak, vergi ve harç muafiyetlerinden faydalanmak ve kamulaştırmada gerçek değeri talep etmektir. Özellikle hisseli tapu ve Trabzon dışında yaşayan mirasçılar, muhtarlıkta yapılan ilanları kaçırırsa paylarını açık artırmada kaybetme riskiyle karşılaşır. Bu yüzden sürelerin işleyişini öğrenmek, mülkünüzü korumanın ilk adımıdır.

Bu rehberde Trabzon kentsel dönüşüm projelerinde malik, kiracı ve mirasçı olarak sahip olduğunuz hakları 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘un güncel metnine göre anlatıyoruz. Ayrıca Pazarkapı, Çağlayan, Çömlekçi ve Değirmendere’deki güncel gelişmeleri, kira yardımını, müteahhit sözleşmesinin kritik maddelerini ve kamulaştırma bedeline itirazı açıklıyoruz.

Trabzon Kentsel Dönüşüm Neden Gündemde?

Trabzon’un merkez ilçelerindeki yapı stokunun önemli bir kısmı eskidir ve güncel deprem yönetmeliklerinden önceye dayanır. Buna ek olarak Karadeniz’in yoğun yağış rejimi, sel ve heyelan riskini artırıyor. Bu nedenle hem belediyeler hem de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı şehirde dönüşüm projelerini hızlandırdı.

6306 sayılı Kanun üç ayrı uygulama türü öngörür. Her birinde hak sahiplerinin durumu biraz farklıdır:

Uygulamada Trabzon’daki vatandaşların çoğu, tek bir binanın riskli yapı olarak tespit edildiği süreçlerle karşılaşır. Buna karşılık belediye veya TOKİ’nin yürüttüğü büyük projelerde anlaşma, hak sahipliği ve kamulaştırma kuralları öne çıkar.

Trabzon Kentsel Dönüşüm Projeleri: Güncel Durum

Trabzon kentsel dönüşüm gündemi son yıllarda birkaç büyük proje etrafında yoğunlaştı. Aşağıdaki bilgileri belediye açıklamalarından ve yerel basından derledik; projelerin takvimi değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit edin.

Pazarkapı Kentsel Dönüşüm Projesi

Ortahisar’daki Pazarkapı projesini TOKİ yürütüyor. Proje, Pazarkapı’yı Zağnos Vadisi üzerinden sahile bağlamayı hedefliyor. Yerel basına göre TOKİ, birinci etabın ihalesini 23 Ekim 2026 tarihine planladı. Bu etap bir ana bina, dört konaklama ünitesi, iki dükkân ile altyapı ve peyzaj işlerini kapsıyor.

Çağlayan Kentsel Dönüşüm Projesi

Ortahisar Belediyesi’nin yürüttüğü Çağlayan projesinin birinci etabı 12 blok, 418 konut ve 44 dükkândan oluşuyor. Belediye, Ekim 2025’te 186 konut ve 22 dükkândan oluşan ilk kısmın temelini attı. Belediye açıklamasına göre belediye, hak sahipleriyle metrekareye metrekare esasıyla sözleşme imzaladı ve nakit ödeme isteyen maliklere bedel ödedi.

Çömlekçi, İskenderpaşa ve Değirmendere

Cumhurbaşkanı, 2022’de Çömlekçi ve İskenderpaşa mahallelerindeki bazı taşınmazlar için Trabzon Büyükşehir Belediyesi lehine acele kamulaştırma kararı aldı. Öte yandan Değirmendere Vadisi’nde DSİ’nin taşkın ıslahı projesi var. Bu projede kamulaştırma işlerini Büyükşehir Belediyesi yürütüyor. Bu tür projelerde hak sahiplerinin en çok ihtiyaç duyduğu konu, kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesidir.

Trabzon’da Riskli Yapı Tespitini Nasıl Yaptırırsınız?

Binanızın dönüşüme girmesini istiyorsanız süreci malik olarak kendiniz başlatabilirsiniz. Bunun için kat maliklerinin tamamının onayı gerekmez; tek bir malik bile tespit başvurusu yapma hakkına sahiptir. Trabzon’da izlemeniz gereken adımlar şunlardır:

1. Bakanlığın lisans verdiği kuruluşlardan birini seçin ve tapu fotokopisiyle başvurun.
2. Kuruluş, binada karot numunesi alarak beton dayanımını ve donatıyı inceler.
3. Kuruluş raporunu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Trabzon İl Müdürlüğü’ne veya yetki verilmişse belediyeye gönderir.
4. İl Müdürlüğü raporu onaylar ve tapu müdürlüğüne bildirir.
5. Tapu müdürlüğü kayda riskli yapı şerhi düşer ve idare diğer maliklere bildirim yapar.

Tespit masrafını başvuran malik öder. Bununla birlikte bu masraf, ileride müteahhitle yapılacak sözleşmede yükleniciye bırakılabilir. Ayrıca tespit raporunun bir örneğini mutlaka saklayın; çünkü itiraz ve dava aşamalarında bu rapor temel belgedir.

Riskli Yapı Tespiti ve 15 Günlük İtiraz Hakkı

Dönüşüm süreci genellikle riskli yapı tespitiyle başlar. Kanuna göre malikler, binalarının tespitini Bakanlığın lisans verdiği kuruluşlara masrafı kendilerine ait olmak üzere yaptırır. Bunun yanında Bakanlık veya belediye tespiti kendiliğinden yapma ya da maliklere süre vererek tespit isteme yetkisine sahiptir.

Tespitten sonra idare, en geç on iş günü içinde durumu tapu müdürlüğüne bildirir ve tapu müdürlüğü kaydın beyanlar hanesine şerh düşer. Ayrıca idare tespit tutanağını binaya asar, maliklere e-Devlet üzerinden bildirir ve muhtarlıkta on beş gün ilan eder. En önemli nokta şudur: Kanun, muhtarlıktaki ilanın son gününü herkes için tebliğ tarihi kabul eder.

İtirazı Nasıl Yaparsınız?

Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine on beş gün içinde itiraz eder. İtirazları üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıktan üç kişinin katıldığı teknik heyet inceler. Bu süre çok kısadır. Bu nedenle tutanağı gördüğünüz anda bağımsız bir mühendisten görüş alın ve itirazınızı teknik gerekçelerle hazırlayın.

Teknik heyetin kararı ve 6306 sayılı Kanun’a göre yapılan diğer idari işlemler için de dava yolu açıktır. Kanun, bu işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabileceğini düzenler. Trabzon’daki işlemler için yetkili mahkeme kural olarak Trabzon İdare Mahkemesidir.

Salt Çoğunluk Kararı: Anlaşmayan Malikin Payı Ne Olur?

Trabzon kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konu, karar için gereken çoğunluktur. 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra riskli yapılarda yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ve diğer kararlar için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Yani tapudaki payların yarısından fazlasına sahip malikler anlaşırsa süreç ilerler.

Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan malikler için kanun bir bildirim süreci öngörür:

1. Karar alan malikler, teklifi noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan ederek karara katılmayanlara bildirir.
2. Bildirim, on beş gün içinde teklifi incelemeyen veya kabul etmeyen malikin payının satılacağını açıkça belirtir.
3. Bu süre de sonuçsuz kalırsa Bakanlık payın rayiç değerini tespit ettirir.
4. Bakanlık payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satar.
5. Riskli yapılarda idare, satış gerçekleşene kadar işlemi tekrarlar.

Satış bedelinin düşük belirlendiğini düşünen malik, bu işleme karşı dava açma hakkına sahiptir. Kanun, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle verilen iptal kararlarında aradaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesini öngörür.

Trabzon Dışında Yaşayan Mirasçılar İçin Uyarı

Trabzon’da pek çok bina, İstanbul’da, Ankara’da veya yurt dışında yaşayan mirasçılar arasında hisselidir. Ancak kanun, tebligatı büyük ölçüde e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanıyla yapar. Bu yüzden mirasçılar, haberleri olmadan alınan bir salt çoğunluk kararıyla karşılaşma riski taşır.

Bu riski azaltmak için tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresinizi bildirin. Kanun, elektronik tebligat adresini tapuya bildiren maliklere tebligatın bu adres üzerinden yapılacağını açıkça düzenler. Ayrıca murisin adına kayıtlı taşınmazlarda önce mirasçılık belgesi alın ve intikal işlemini tamamlayın. Bu konuda veraset ilamı rehberimize göz atabilirsiniz.

Yıkım ve Tahliye Süreleri

Riskli yapı kesinleştikten sonra idare, maliklere binayı yıktırmaları için doksan günü geçmeyecek bir süre verir. Malikler bu sürede yıktırmazsa idare, binanın idari makamlarca yıktırılacağını bildirir. Bu süre de sonuçsuz kalırsa mülki amir, tahliye ve yıkımı yapar veya yaptırır.

Bununla birlikte idare, yaptığı tespit, tahliye ve yıkım masraflarını hisseleri oranında maliklerden tahsil eder. Dolayısıyla süreci kendi kontrolünüzde yürütmek, hem masraf hem de zaman açısından genellikle daha avantajlıdır.

Trabzon Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı: Kim Ne Kadar Alır?

Trabzon kentsel dönüşüm sürecinde evini veya işyerini boşaltan kişiler kira yardımı almaya hak kazanır. Bakanlığın Kira Yardımı Kılavuzu’na göre yardımın süresi hak sahibinin durumuna göre değişir:

Aylık tutarı Bakanlık il gruplarına göre belirler ve dönem dönem günceller. Bu nedenle Trabzon için geçerli tutarı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Trabzon İl Müdürlüğü’nden öğrenin. Başvuruyu tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya yıkım tarihinden itibaren üç ay içinde yapmanız gerekir. Bu süreleri kaçırırsanız yardım hakkınızı kaybedebilirsiniz.

Yarısı Bizden Kampanyası Trabzon’da Geçerli mi?

Hayır. Konut için 875 bin TL hibe ve 875 bin TL kredi öngören Yarısı Bizden kampanyası şu an yalnızca İstanbul’da uygulanıyor. Trabzon’daki malikler ise 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı, faiz desteği ve vergi muafiyetlerinden yararlanır.

Trabzon Kentsel Dönüşüm Sürecinde Vergi ve Harç Muafiyetleri

Kentsel dönüşümün maliklere sağladığı en somut avantajlardan biri muafiyetlerdir. Kanuna göre dönüşüm kapsamındaki işlemler, noter harcından, tapu harcından, belediyelerin aldığı ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisinden, döner sermaye ücretinden ve damga vergisinden istisnadır.

Ayrıca riskli yapıların bulunduğu parsellerde mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücret almaz. Örneğin eski binanız 1.000 metrekareyse, 1.500 metrekareye kadar olan yeni yapı için belediye harcı ödemezsiniz. Bu muafiyetler, özellikle hisseli ve mirasçılı taşınmazlarda ciddi bir maliyet avantajı sağlar.

Müteahhitle Sözleşme: Hak Kaybını Önleyen Maddeler

Riskli yapı tespitinden sonra malikler genellikle bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalar. Trabzon kentsel dönüşüm uygulamalarında hak kayıplarının büyük kısmı bu sözleşmelerden doğar. Bu yüzden sözleşmede en az şu maddelerin bulunmasına dikkat edin:

• Her malike düşecek bağımsız bölümün metrekaresi, katı ve cephesi
• İnşaata başlama ve teslim tarihleri ile gecikme cezası
• Müteahhidin ödeyeceği kira yardımı ve ödeme takvimi
• Teminat (banka teminat mektubu veya tapuda kademeli devir)
• Malzeme ve iş kalemlerini gösteren teknik şartname
• Müteahhit payı bağımsız bölümlerin hangi aşamada devredileceği

Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmak hem geçerlilik hem de tapuya şerh açısından önemlidir. Öte yandan kanun, müteahhit bir yıl içinde işe başlamazsa veya inşaat en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürmüyorsa, malikler salt çoğunlukla sözleşmeyi feshetme kararı alma hakkına sahiptir. Böyle bir durumda müteahhidin fesih tarihine kadar ödediği kira yardımlarını geri isteme hakkı yoktur.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz

Riskli alanlarda veya yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda, tebligattan itibaren otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa idare acele kamulaştırma yoluna başvurma yetkisine sahiptir. Ayrıca Değirmendere’deki ıslah projesi gibi kamu yatırımlarında da kamulaştırma uygulanır. Bu süreçte idare önce satın alma usulüyle uzlaşma görüşmesi yapar.

Uzlaşma tutanağını imzalamadan önce teklif edilen bedeli bağımsız bir değerlemeyle karşılaştırın. Çünkü anlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bu davada mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değerini belirler. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirsiniz.

Kamulaştırma yapılmadan taşınmazınız fiilen kullanılıyorsa farklı haklarınız doğar. Bu konuyu kamulaştırmasız el atma davası ve kamulaştırma kararının iptali yazılarımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Kiracıların Hakları

Kentsel dönüşüm sadece malikleri değil, kiracıları da doğrudan etkiler. Riskli olarak tespit edilen ve yıkımı planlanan binada oturan kiracı, tahliyeden sonra kira yardımı için başvurur. Bakanlık kiracıya, malikler için belirlenen aylık tutarın iki katını tek seferde öder.

Bununla birlikte kiracının bina yıkıldıktan sonra aynı evde oturma hakkı devam etmez. Bu nedenle kiracı, depozitonun iadesini ve peşin ödediği kiraların mahsubunu ev sahibiyle yazılı olarak netleştirmelidir. Kira ilişkisinin diğer yönleri için kiracının tahliyesi rehberimize bakabilirsiniz.

Yıkımdan Sonra Ortaklığın Giderilmesi

Bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazda paydaşların ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı vardır. Ancak kanun, böyle bir davanın varlığının salt çoğunluk kararı alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmadığını açıkça düzenler. Dolayısıyla hisseli arsada dönüşüm, açılan bir ortaklık davası nedeniyle durmaz. Konunun ayrıntılarını ortaklığın giderilmesi davası rehberimizde bulabilirsiniz.

Trabzon Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hukuki Destek

Trabzon kentsel dönüşüm süreçleri kısa süreler, muhtarlık ilanları ve karmaşık hisse yapıları nedeniyle hak kaybına çok açıktır. Özellikle riskli yapı tespitine itiraz, salt çoğunluk kararına karşı dava, müteahhit sözleşmesinin hazırlanması ve kamulaştırma bedeline itiraz aşamalarında hukuki destek almak, mülkünüzün değerini korur.

Trabzon’daki taşınmazlarınızla ilgili süreçler için Trabzon gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyin veya iletişim sayfamızdan bize ulaşın.

Sıkça Sorulan Sorular

Yazan: Av. Arb. Ali Kemal Şengül, Trabzon Barosu