İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Şartları (TBK m. 350)

Kiraya verenin veya mülk sahibinin konut ya da işyeri gereksinimi, kira hukukunda en sık başvurulan dava nedenidir. Çünkü kanun koyucu, kiracıyı korurken malikin mülkiyet hakkından doğan meşru kullanım ihtiyacını da güvenceye alır. Ancak uygulamada ev sahibinin yalnızca ihtiyacım var demesi tahliye kararı için asla yetmez. Yargı mercileri bu ihtiyacın somut delillerle ispat edilmesini kesin bir kural olarak arar. Dolayısıyla davanın her aşaması sıkı usul kurallarına ve sürelere tabidir. Konuya ilişkin güncel kanun metinlerini Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden inceleyebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? (TBK m. 350)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kiraya verene sözleşmeyi tek taraflı dava yoluyla sonlandırma yetkisi tanır. Kiraya veren; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa bu davayı açar.

Bu dava türü mülk sahibine taşınmazı bizzat zorla boşaltma hakkı vermez. Çünkü hukuk düzenimiz ihkak-ı hakkı kesinlikle yasaklar. Kiracı evi rızasıyla teslim etmediğinde mahkeme ilamı almak zorunludur. Hâkim, inceleme sonucunda ihtiyacın varlığına kanaat getirirse kiralananın tahliyesine hükmeder.

Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?

Kanun koyucu ihtiyaç iddiasında bulunabilecek şahısları sınırlı olarak saymıştır. Dolayısıyla bu kişilerin dışındaki akrabaların ihtiyacı gerekçe gösterilerek dava açılamaz:

• Kiraya Verenin Bizzat Kendisi: Mülk sahibinin kirada oturması veya mevcut konutundan çıkma zorunluluğu.
• Kiraya Verenin Eşi: Ayrı yaşama hakkı doğan eşin veya fiilen ayrı yaşayan eşin barınma gereksinimi.
• Kiraya Verenin Altsoyu: Çocuklar, torunlar ve onların altsoyları.
• Kiraya Verenin Üstsoyu: Anne, baba, büyükanne ve büyükbaba.
• Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler: Mahkeme kararıyla vesayet veya bakım altına alınan şahıslar.

Kardeş, yeğen, amca, dayı, teyze veya kayınvalide için ihtiyaç davası açılamaz. Çünkü bu kişiler kanuni hısımlık grubuna dahil değildir. Mahkemeler bu yöndeki talepleri doğrudan esasa girmeden reddeder.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Şartı

Tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın üç temel niteliği bir arada taşıması zorunludur:

1. İhtiyacın Gerçek Olması

İhtiyaç iddiası soyut ve varsayımsal olamaz. İleride doğması muhtemel bir ihtimal tahliye sebebi sayılamaz. Örneğin evlenecek çocuğun düğün hazırlıklarının başlamış olması gerekir. Henüz ortada evlilik kararı yokken çocuk evlenecek gerekçesi kabul görmez.

2. İhtiyacın Samimi Olması

Kiraya verenin temel amacı taşınmazı bizzat kullanmak olmalıdır. Ev sahibinin asıl hedefi kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle kiraya vermek ise samimiyet ortadan kalkar. Mahkemeler bu durumu çevre araştırması ve delillerle tespit eder.

3. İhtiyacın Zorunlu Olması

Mülk sahibinin bu taşınmazı kullanmasının kaçınılmaz olması gerekir. Örneğin kiraya verenin aynı belediye sınırları içinde boş ve oturmaya elverişli başka bir evi varsa dava reddedilir. Bununla birlikte mülk sahibinin kendisinin de kirada oturması ve tahliye tehdidi altında bulunması zorunlu ihtiyacın en somut ispatıdır.

Yeni Malikin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak yasa koyucu yeni malik için özel ve katı süreler öngörmüştür:

• 1 Aylık İhtar Süresi: Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarnamede taşınmazı satın aldığını ve konut ihtiyacı bulunduğunu bildirmelidir.
• 6 Aylık Dava Açma Süresi: İhtarname çekildikten sonra yeni malik 6 ay beklemek zorundadır. Bu 6 aylık sürenin sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açılır.
• Sözleşme Sonu Alternatifi: Yeni malik dilerse bu 6 aylık süreyi beklemez. Eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde de doğrudan dava açabilir.

Dava Açma Süreleri ve Zorunlu Arabuluculuk Süreci

İhtiyaç davasında yasal sürelere uymak davanın esası kadar önemlidir:

• Belirli Süreli Sözleşmeler: Sözleşme süresinin dolduğu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Süre geçtikten sonra açılan davaları mahkeme usulden reddeder.
• İhtarnamenin Süreyi Koruması: Kiraya veren sözleşme bitmeden önce noter kanalıyla tahliye ihtarnamesi gönderirse dava açma süresi uzar. Bu durumda ev sahibi bir sonraki kira yılı sonuna kadar dilediği zaman dava açabilir.
• Belirsiz Süreli Sözleşmeler: 6 aylık fesih dönemleri esas alınır. Dönem sonundan en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapılmalıdır.
• Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu: 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan davalar esasa girilmeden doğrudan usulden reddedilir.

3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Riski (TBK m. 355)

Kanun koyucu kiracıyı kötü niyetli tahliyelere karşı korumak için ağır bir yaptırım getirmiştir:

• İhtiyaç gerekçesiyle taşınmazı tahliye ettiren malik, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
• Ev sahibi bu yasağı çiğneyip evi üçüncü bir kişiye kiraya verirse eski kiracısına tazminat öder. Bu tazminat miktarı son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Örneği

TRABZON . NOTERLİĞİ’NE

İHTARNAME

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN) : Ad Soyad (T.C. Kimlik No: …)

ADRES : … Ortahisar / TRABZON

VEKİLİ : Av. Ali Kemal ŞENGÜL

ADRES : Kemerkaya Mah. Maraş Cad. Kasımoğlu İş Mrk. K:2 No:19 Ortahisar / TRABZON

MUHATAP (KİRACI) : Ad Soyad (T.C. Kimlik No: …)

ADRES : … Ortahisar / TRABZON

KONU : TBK m. 350 uyarınca gerçek konut ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

1. Mülkiyeti müvekkile ait bulunan yukarıdaki adresteki taşınmazda kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmektesiniz.
2. Müvekkil halihazırda kiracı olarak oturmaktadır. Kendi ev sahibi müvekkili tahliye baskısı altında tutmaktadır. Dolayısıyla müvekkilin kendi mülkünü kullanma ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur.
3. Bu nedenle mevcut kira sözleşmesi dönem sonunda kesinlikle yenilenmeyecektir. Kira sözleşmesinin biteceği tarihte taşınmazı boşaltarak anahtarı müvekkile teslim etmenizi ihtar ederiz.
4. Taşınmazın süresinde boşaltılmaması halinde aleyhinize tahliye davası açılacağını, yargılama ve vekalet masraflarının tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririz. 24.09.2026

İhtar Eden Vekili

Av. Ali Kemal ŞENGÜL

(İmza)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği

TRABZON NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

(Zorunlu Arabuluculuk Son Anlaşamama Tutanağı Ektedir)

DAVACI (KİRAYA VEREN) : Ad Soyad (T.C. Kimlik No: …)

ADRES : … Ortahisar / TRABZON

VEKİLİ : Av. Ali Kemal ŞENGÜL

ADRES : Kemerkaya Mah. Maraş Cad. Kasımoğlu İş Mrk. K:2 No:19 Ortahisar / TRABZON

DAVALI (KİRACI) : Ad Soyad (T.C. Kimlik No: …)

ADRES : … Ortahisar / TRABZON

DAVA DEĞERİ : … TL (Yıllık Kira Bedeli)

KONU : TBK m. 350 uyarınca gerçek ve samimi konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Davalı, müvekkile ait mezkur taşınmazda yazılı kira sözleşmesi gereğince kiracı sıfatıyla ikamet etmektedir.
2. Müvekkil, Trabzon ilinde kiracı olarak ikamet etmekte olup maliki olduğu bu taşınmaza bizzat oturmak amacıyla zorunlu ihtiyaç duymaktadır. Müvekkilin adına kayıtlı oturabileceği başka hiçbir konutu bulunmamaktadır.
3. Trabzon . Noterliği’nin ihtarnamesi ile tahliye iradesi süresinde davalıya tebliğ edilmiştir.
4. Taraflar arasında yürütülen zorunlu arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamamış ve son tutanak tanzim edilmiştir. Davalı taşınmazı rızasıyla boşaltmamıştır. Bu sebeple işbu davayı açma zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m. 350 vd., HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, müvekkilin kiracı olduğuna dair kontrat, noter ihtarnamesi, arabuluculuk tutanağı ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davalının mezkur adresteki taşınmazdan İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYESİNE ve taşınmazın boş olarak müvekkile teslimine,
2. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim. 24.09.2026

Davacı Vekili

Av. Ali Kemal ŞENGÜL

(İmza)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibinin oğlunun veya kızının ihtiyacı için tahliye istenir mi?

Evet, istenir. TBK m. 350 altsoyun konut ihtiyacını açıkça tahliye sebebi sayar. Çocuğun evlenmesi veya ayrı yaşama kararı bu kapsamda değerlendirilir.

Kiracının tahliye davası ne kadar sürer?

Kira davaları arabuluculuk dahil ortalama 8 ila 14 ay arasında sonuçlanır. Ancak istinaf aşaması bu süreyi bir miktar daha uzatabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarname zorunlu mudur?

Sözleşme süresi biter bitmez 1 ay içinde dava açılacaksa ihtarname şart değildir. Ancak süreyi korumak ve samimiyeti ispatlamak adına noterden ihtar çekmek büyük avantaj sağlar.

Kira ve Tahliye Davalarında Hukuki Danışmanlık

Tahliye davaları ihtar süreleri, arabuluculuk adımları ve samimiyet kriterleri yönünden teknik uzmanlık gerektirir. Küçük bir usul hatası davanın reddine ve bir sonraki yıla kadar hak kaybına yol açar. Hak kaybı yaşamamak ve süreci güvenle yürütmek adına Trabzon kira avukatı kadromuzla iletişime geçebilirsiniz.